Mercado logístico en México prioriza última milla e infraestructura carretera

Dinámicas de inversión frente a los retos de infraestructura

El mercado industrial mexicano experimenta un claro desfase entre la inercia de la demanda generada por el nearshoring y las graves deficiencias estructurales a nivel nacional.

Los indicadores del mercado evaluados durante el GRI Industrial & Logística México 2026 confirman que el crecimiento sostenido del sector requiere soluciones privadas inmediatas para compensar el déficit de la infraestructura pública en energía y conectividad.

Hacia los próximos trimestres la resiliencia inmobiliaria exigirá una sofisticada gestión de activos y una inyección de capital audaz para garantizar la continuidad operativa frente a un entorno macroeconómico cada vez más complejo.

Infraestructura carretera como cuello de botella logístico

La consolidación de México como la principal plataforma de manufactura y exportación regional enfrenta barreras físicas críticas que amenazan el flujo de capital institucional.

Los datos de la reciente encuesta revelan que el 83% de los directivos identifica la seguridad y el estado de la red carretera nacional como el reto supremo para capitalizar la segunda ola del nearshoring en los próximos dos años.

Este factor eclipsa por completo otras inquietudes operativas como la disponibilidad y el costo de la tierra industrial que apenas captura un 13% de la atención, evidenciando que el verdadero desafío no reside en la edificación de los activos industriales sino en garantizar el tránsito seguro y eficiente de las mercancías hacia las zonas fronterizas.

Consolidación del ciclo de inversión y el auge de la última milla

El ecosistema de inversión atraviesa un punto de inflexión donde la captura de valor exige estrategias de asignación de capital mucho más precisas.

Un 39% de los líderes del mercado considera que el ciclo actual de inversión inmobiliaria industrial se encuentra en una etapa consolidada donde el éxito depende estrictamente de la eficiencia en la gestión de los portafolios, mientras que un preocupante 30% advierte que los precios de la tierra y los costos de construcción están rozando su límite de rentabilidad.
 
En este escenario de márgenes comprimidos la oportunidad más atractiva de inversión se concentra en la logística urbana, un segmento respaldado por el 57% de los ejecutivos que priorizan los centros de alta densidad para potenciar el comercio electrónico por encima de las naves de gran formato o infraestructura intermodal.

 

Autonomía energética frente a la saturación de la red

La intermitencia en el suministro eléctrico constituye la principal amenaza operativa para el despliegue de nueva capacidad instalada en los polos manufactureros de alta demanda.

Para mantener la competitividad de los parques industriales ante la crisis energética, el 59% de los desarrolladores opta por ejecutar inversiones directas en infraestructura de transmisión y subestaciones privadas.

Esta inminente internalización de los costos de urbanización supera ampliamente la confianza en las asociaciones público y privadas para modernizar la red nacional que solo atraen un 22% del interés corporativo, demostrando que los inversionistas prefieren asumir el gasto de capital por adelantado para asegurar el suministro de sus inquilinos antes que depender de los tiempos de respuesta gubernamentales.

Pragmática adopción de los criterios de sostenibilidad

La integración de parámetros ambientales sociales y de gobernanza avanza en el mercado industrial bajo una óptica estrictamente financiera y de cumplimiento institucional.

El 44% de los participantes del sector califica la certificación verde como un componente deseable que aporta valor agregado, aunque la industria reconoce abiertamente que el precio y la ubicación continúan siendo los verdaderos determinantes en la toma de decisiones de los inquilinos internacionales.

Simultáneamente un 32% admite que la adopción de estas normativas está impulsada directamente por las exigencias de los fondos de inversión, lo que confirma que la agenda de sostenibilidad responde más a un mandato obligatorio para la colocación de capital que a una exigencia genuina de los ocupantes finales de las instalaciones.

Perspectiva del mercado

Para los próximos trimestres los fondos de capital y los grandes desarrolladores industriales deberán enfocar sus estrategias en la mitigación activa de los déficits de infraestructura mediante la estructuración de plataformas inmobiliarias autosuficientes.

La capacidad de ejecutar proyectos que resuelvan internamente los requerimientos de transmisión eléctrica y ofrezcan ubicaciones inmejorables para la distribución urbana será fundamental para proteger los retornos frente a la volatilidad.

Las alianzas estratégicas para sortear los retos de seguridad carretera y la optimización continua de los costos de construcción definirán a los líderes indiscutibles de este ciclo de consolidación.

► Accede a más insights exclusivos del sector logístico e industrial de México este 12 y 13 de mayo en Nueva York, durante el Latin America GRI Real Estate 2026.
 

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