Pipeline de inversión en almacenes en India: 238 millones de pies cuadrados rumbo a 700 millones para 2028

El stock de almacenes Grado A en las ocho principales ciudades de India alcanzó los 238 millones de pies cuadrados en 2024, habiendo crecido a una tasa compuesta anual del 22% desde 2019, según JLL India. Esa trayectoria, combinada con una absorción neta récord y una base de capital institucional en expansión, posiciona al segmento de logística y almacenamiento como la vertical de mayor crecimiento en el sector inmobiliario indio.

Las cifras marcan una inflexión estructural. Lo que antes era un mercado fragmentado, liderado por desarrolladores y dominado por operadores informales, se ha convertido en destino de inversión institucional a escala de plataforma. Para los líderes del ecosistema inmobiliario y de infraestructura, el pipeline de almacenamiento hasta 2028 exige ahora el mismo rigor analítico que antes se reservaba para carteras de oficinas y residenciales.

La absorción récord señala una demanda sostenida de los ocupantes

La absorción neta de inmuebles logísticos e industriales alcanzó un máximo histórico de 50,4 millones de pies cuadrados en 2024, según JLL India. El impulso continuó al año siguiente: datos de Savills India muestran que el segmento industrial y logístico registró una absorción de 21,3 millones de pies cuadrados solo en el tercer trimestre de 2025, lo que representa un crecimiento interanual del 21,7%.

Estas cifras reflejan una confluencia de factores de demanda. Los operadores logísticos terceros continúan expandiendo su presencia a lo largo de los corredores de carreteras nacionales. Las empresas manufactureras, incentivadas por esquemas de incentivos vinculados a la producción, están asegurando instalaciones a medida cerca de nodos multimodales. Los operadores de comercio electrónico siguen siendo la fuente más agresiva de demanda incremental: Knight Frank Research proyecta que la demanda del sector de comercio electrónico por espacio de almacenamiento en India aumentará un 165% durante el período FY 2022–2026 en comparación con el quinquenio anterior.

Los datos de absorción son particularmente significativos porque superan las adiciones de nueva oferta en varios micromercados, manteniendo las tasas de vacancia comprimidas y los rendimientos de alquiler atractivos para los tenedores institucionales.

¿Qué tamaño alcanzará el stock de almacenes de India para 2028?

Dos proyecciones creíbles enmarcan el crecimiento previsto. JLL India estima que el stock total de almacenamiento en las ocho principales ciudades alcanzará aproximadamente 700 millones de pies cuadrados para 2028. CareEdge Ratings ofrece una perspectiva más conservadora pero complementaria: el stock total de almacenes Grado A de India superará los 420 millones de pies cuadrados para 2028, con tasas de vacancia que se espera se mantengan por debajo del 10%.

La diferencia entre ambas cifras refleja definiciones distintas. La estimación de JLL abarca el stock total, incluyendo activos Grado B y en transición, mientras que CareEdge se enfoca exclusivamente en inventario Grado A de calidad institucional. Ambas trayectorias confirman la misma tesis direccional: la capacidad de almacenamiento de India está destinada a casi triplicarse desde los niveles actuales en cuatro años, impulsada por desarrollo greenfield, mejoras brownfield y la conversión de suelo industrial heredado en parques logísticos modernos.

Tasas de vacancia por debajo del 10%, según lo proyectado por CareEdge Ratings, representarían un mercado históricamente ajustado, reforzando el argumento para continuar desplegando capital en desarrollo especulativo en lugar de modelos exclusivamente build-to-suit.

¿Quién está desplegando capital institucional en el sector logístico inmobiliario indio?

La maduración del sector es visible en el perfil de los asignadores de capital que ingresan al mercado. Godrej Fund Management opera como gestora de fondos de grado institucional con activos bajo gestión de aproximadamente USD 1.000 millones, enfocándose en invertir en activos residenciales y comerciales en toda India, según datos del GRI Institute. El enfoque de plataforma de la firma, que abarca las verticales residencial y comercial, refleja una tendencia más amplia: los gestores de fondos están tratando la logística y el almacenamiento como una asignación core en lugar de un complemento oportunista.

En el ámbito vinculado a la infraestructura, Highway Concessions One Private Limited actúa como gestor de inversiones del Vertis Infrastructure Trust, administrando activos de infraestructura y logística, según divulgaciones del Vertis Infrastructure Trust de 2024. Esta estructura ilustra cómo el sector inmobiliario logístico y la infraestructura de transporte están convergiendo bajo vehículos de inversión unificados, permitiendo retornos integrados a lo largo de la cadena de valor, desde concesiones de carreteras hasta centros de distribución de última milla.

Los flujos de capital transfronterizos añaden otra capa de profundidad institucional. En eventos del GRI Institute, Martin Soell de Natixis Pfandbriefbank AG ha señalado que los inversores internacionales están evaluando cada vez más el mercado inmobiliario indio a través de un enfoque de sostenibilidad. La convergencia de infraestructura de energía renovable con parques logísticos, particularmente para energía limpia co-localizada que atiende centros de datos y gigafábricas manufactureras, está surgiendo como una propuesta de valor diferenciada para el capital extranjero.

Las inversiones basadas en plataforma se están convirtiendo en la estructura de transacción dominante. En lugar de adquirir activos individuales, los inversores globales están respaldando plataformas logísticas escaladas capaces de agregar suelo, desarrollar instalaciones Grado A y gestionar relaciones con inquilinos en múltiples ciudades simultáneamente. Este enfoque reduce el riesgo de ejecución y proporciona a los inversores institucionales diversificación a nivel de cartera a partir de un solo compromiso.

La arquitectura regulatoria está acelerando la formalización

Tres iniciativas políticas están moldeando el entorno regulatorio para la inversión en almacenamiento.

La National Logistics Policy, lanzada en 2022 y en implementación continua hasta 2025, proporciona la hoja de ruta estratégica general. Su objetivo central es reducir los costos logísticos de India del 14–15% del PIB al benchmark global del 8% mediante integración digital y conectividad multimodal. Para los inversores en almacenamiento, la política crea un marco macro favorable: cada punto porcentual de reducción en los costos logísticos fortalece los márgenes de los ocupantes y, por extensión, su capacidad para pagar rentas de grado institucional.

A nivel estatal, la Madhya Pradesh Logistics Policy 2025 busca reducir los costos logísticos a benchmarks globales, mejorar la conectividad multimodal y fomentar la eficiencia de la cadena de suministro mediante el desarrollo de Multi-Modal Logistics Parks. Estos MMLPs representan una nueva subclase de activos dentro del universo de almacenamiento, combinando almacenaje, cross-docking, cadena de frío e instalaciones de transferencia intermodal en campus integrados.

La Delhi Logistics and Warehousing Policy 2025, publicada en versión preliminar en julio de 2025, propone reubicar los almacenes en la periferia de la capital y establecer modernos Centros de Consolidación Urbana y Distribución Logística para descongestionar la ciudad y reducir la contaminación vehicular. Si se implementa, esta política desencadenaría una ola significativa de actividad de reubicación brownfield-a-greenfield en la Región de la Capital Nacional, creando oportunidades de adquisición para desarrolladores con bancos de suelo pre-posicionados a lo largo de las autopistas periféricas de Delhi.

En conjunto, estas políticas señalan que la formalización del almacenamiento es una prioridad gubernamental bipartidista y multinivel. Los inversores institucionales pueden comprometer capital a largo plazo con mayor confianza en que los vientos regulatorios favorables persistirán.

¿Qué riesgos deben monitorear los inversores en el pipeline de almacenamiento?

A pesar de la trayectoria favorable, varios riesgos estructurales merecen atención.

La adquisición de suelo sigue siendo el principal cuello de botella. Si bien los datos verificados sobre la superficie exacta de los bancos de suelo en poder de desarrolladores institucionales no están disponibles públicamente, los participantes del sector en foros del GRI Institute citan consistentemente la claridad de títulos de propiedad, los plazos de conversión y los costos de agregación como los principales puntos de fricción para escalar el desarrollo greenfield.

El riesgo de concentración es otra preocupación. Las ocho principales ciudades representan la gran mayoría del stock Grado A. Las ciudades secundarias están atrayendo interés, pero carecen de la conectividad de transporte y los ecosistemas laborales necesarios para soportar operaciones de calidad institucional a escala. El éxito de políticas estatales como el marco logístico de Madhya Pradesh se pondrá a prueba por su capacidad de canalizar inversión más allá de los corredores establecidos.

Finalmente, el ritmo acelerado de adición de stock —de 238 millones de pies cuadrados hoy hacia una proyección de 700 millones para 2028— conlleva riesgo de absorción en micromercados específicos. Los desarrolladores que construyen capacidad especulativa en ubicaciones de segundo nivel sin inquilinos ancla comprometidos pueden enfrentar periodos prolongados de comercialización, particularmente si las condiciones macroeconómicas desaceleran el crecimiento del comercio electrónico o la expansión manufacturera.

La tesis institucional es clara y la ventana de ejecución está abierta

El segmento de almacenamiento y logística de India ha cruzado el umbral de oportunidad emergente a clase de activos institucional consolidada. Un CAGR del 22% en stock Grado A desde 2019, absorción récord superior a 50 millones de pies cuadrados en un solo año y una arquitectura regulatoria explícitamente diseñada para reducir costos logísticos a benchmarks globales forman colectivamente una tesis de inversión convincente.

El pipeline de capital refleja esta convicción. Gestoras como Godrej Fund Management y vehículos vinculados a infraestructura como los gestionados por Highway Concessions One Private Limited están desplegando capital a escala. Los inversores transfronterizos, guiados por criterios de sostenibilidad y atraídos por estructuras de transacción a nivel de plataforma, están profundizando sus asignaciones en India.

Para los líderes que navegan este pipeline, tres datos sirven como puntos de referencia de anclaje. Stock Grado A en 238 millones de pies cuadrados hoy, proyectado para superar los 420 millones de pies cuadrados para 2028, según CareEdge Ratings. Stock total apuntando a 700 millones de pies cuadrados en las ocho principales ciudades para 2028, según JLL India. Y tasas de vacancia que se espera se mantengan por debajo del 10%, asegurando que la nueva oferta satisfará, en lugar de abrumar, la demanda de los ocupantes.

El GRI Institute continúa convocando a inversores institucionales, desarrolladores, gestores de fondos y operadores de infraestructura que están moldeando este pipeline, incluyendo a través del GRI Warehousing & Logistics Industrial Forum India 2026, donde se examinarán en profundidad las estrategias de asignación de capital y las estructuras operador-desarrollador.