Mercado de oficinas de India alcanza récord de 80-83 millones de pies cuadrados en arrendamiento

El volumen bruto de arrendamiento de oficinas en India alcanzó una cifra estimada de 80 a 83,3 millones de pies cuadrados en 2025, un máximo histórico según JLL y Knight Frank. Este hito refleja un cambio estructural en la forma en que los activos de oficinas se ocupan, suscriben y valoran en las principales ciudades del país. Los Global Capability Centers, los operadores de espacios flexibles y los inversores institucionales están convergiendo en el stock Grade A, comprimiendo los spreads de yield y forzando una recalibración de la economía de activos de oficinas que definirá el ciclo 2025–2028.

Para los líderes de los sectores inmobiliario y de infraestructura de India, los datos apuntan a un mercado donde la calidad del inquilino, la duración del contrato y el cumplimiento ESG ahora tienen un peso medible en la formación de cap rates. GRI Institute ha seguido esta evolución a través de su programación dedicada a oficinas y GCCs en India, donde la asignación de capital transfronterizo y la estrategia de ocupantes siguen siendo temas centrales.

Los GCCs ahora anclan casi la mitad de la absorción de oficinas en India

Los Global Capability Centers representaron aproximadamente entre el 37 y el 45 por ciento del arrendamiento total de oficinas en India en 2025, según Vestian y JLL. Bangalore lideró la actividad de arrendamiento de GCCs, asegurando la mayor participación entre las ciudades indias, según datos de JLL y Vestian publicados en enero de 2026.

El dominio de los GCCs en el mercado de oficinas de India está transformando la forma en que desarrolladores e inversores abordan la creación de activos. Los GCCs normalmente demandan grandes plantas libres, configuraciones estilo campus, altas certificaciones de sostenibilidad y compromisos de ocupación a largo plazo. Este perfil de demanda favorece el desarrollo de grado institucional y penaliza el stock más antiguo y no conforme.

ICRA proyecta que los GCCs arrendarán incrementalmente entre 50 y 55 millones de pies cuadrados de oficinas Grade A entre FY2026 y FY2027. Se espera que el número de GCCs en India aumente de aproximadamente 1.700 a más de 2.500 para 2030, según ICRA y FICCI-Anarock. Estas proyecciones subrayan un impulso estructural duradero para la oferta de oficinas Grade A, particularmente en ciudades del sur y oeste de India donde los ecosistemas de tecnología y servicios son más profundos.

La búsqueda de calidad es medible. Los valores de alquiler de oficinas en las principales ciudades indias se apreciaron interanualmente en 2025, según Anarock. Los desarrolladores posicionados en la intersección del cumplimiento ESG, la entrega a escala campus y las relaciones con inquilinos GCC están capturando primas de alquiler desproporcionadas.

¿Cómo están influyendo los operadores de coworking en la suscripción institucional?

Los operadores de espacios flexibles capturaron una cuota récord de la actividad de arrendamiento en 2025, según Knight Frank y Cushman & Wakefield. Se espera que el stock de espacios flexibles de India supere los 100 millones de pies cuadrados para 2026, según Coworking Insights y Knight Frank.

Esta expansión tiene implicaciones directas para las valoraciones de activos de oficinas. Los operadores de coworking funcionan tanto como inquilinos como gestores de activos, absorbiendo grandes bloques de espacio Grade A y subarrendándolos a nivel granular a clientes empresariales y startups. Su creciente participación en la absorción total introduce una capa de intermediación que los inversores institucionales deben contemplar en sus modelos de suscripción.

Para los propietarios de activos, la tenencia de coworking puede acelerar la velocidad de ocupación y reducir el riesgo de vacancia, pero también introduce riesgo crediticio del operador y duraciones efectivas de contrato más cortas en comparación con arrendamientos corporativos directos. Los suscriptores institucionales están bifurcando cada vez más sus valoraciones según el mix de inquilinos, aplicando cap rates más ajustados a activos con tenencia directa de GCCs o multinacionales y spreads más amplios a activos con alta exposición a coworking.

Los costos típicos de acondicionamiento para oficinas Grade A en India en 2025 oscilaron entre ₹1.500 y ₹2.500 por pie cuadrado, según Address Advisors. Para los operadores de coworking, esta economía de acondicionamiento es una variable central en la formación de márgenes y, para los propietarios, representa una palanca de negociación en la estructuración de contratos. La trayectoria del segmento de coworking —de un producto flex de nicho a un canal mainstream de absorción— marca uno de los cambios más consecuentes en el mercado de oficinas de India en los últimos cinco años.

¿Qué papel juega el capital institucional en la redefinición de los valores de activos de oficinas?

Las inversiones institucionales en bienes raíces de India alcanzaron un máximo histórico en 2025, con el sector de oficinas atrayendo la mayoría de los flujos, según Colliers India. El capital extranjero mantuvo una presencia significativa, representando el 43 por ciento de la participación de inversión institucional en 2025, incluso mientras el capital doméstico escalaba de manera significativa.

Este flujo de capital de doble fuente está comprimiendo los cap rates para activos de oficinas premium. Los edificios anclados por GCCs con ocupación a largo plazo, sólidas credenciales ESG y especificaciones de grado institucional obtienen los yields más ajustados. La convergencia de REITs domésticos, fondos soberanos, asignadores de pensiones y prestamistas institucionales europeos ha creado un mercado de capitales profundo y competitivo para el stock de oficinas de primera categoría de India.

Profesionales que operan en la intersección de flujos de capital transfronterizos y activos de oficinas indios, incluyendo figuras como Mihir Nerurkar en asesoría de mercados de capitales y Martin Soell en préstamos institucionales europeos, representan la infraestructura conectiva a través de la cual los asignadores globales acceden a exposición en oficinas indias. Sus roles en la estructuración de instrumentos de deuda, equity e híbridos para carteras de oficinas son cada vez más centrales en cómo se precian y ejecutan las transacciones.

En el ámbito doméstico, la continuidad del liderazgo en los principales desarrolladores señala estabilidad. Gaurav Pandey fue reelegido como MD y CEO de Godrej Properties por un mandato de tres años a partir del 1 de enero de 2026, según Godrej Properties y Business Standard. La posición de Godrej Properties como desarrolladora cotizada con exposición diversificada, incluyendo proyectos comerciales y de uso mixto, hace que este nombramiento sea relevante para los participantes del mercado de oficinas que monitorean la credibilidad del pipeline de desarrollo.

Los operadores de mercado medio también están ganando visibilidad. RRC Ventures Pvt Ltd, una empresa de construcción y desarrollo con sede en Mumbai, registró ingresos proyectados para FY25 de aproximadamente ₹248 crore, según datos de Tracxn y el Ministry of Corporate Affairs. Aunque más pequeñas en escala que las desarrolladoras cotizadas, empresas como RRC Ventures representan el ecosistema en expansión de socios constructores y vehículos de joint venture de los que dependen los inversores institucionales para la ejecución de proyectos.

La recalibración regulatoria favorece el desarrollo ágil

El entorno regulatorio está evolucionando de maneras que apoyan la creación de activos adyacentes a oficinas. Las Special Economic Zones (Amendment) Rules, 2025, notificadas el 3 de junio de 2025, flexibilizaron los requisitos de terreno para SEZs específicamente para la fabricación de semiconductores y componentes electrónicos, reduciendo el umbral a 10 hectáreas y permitiendo el uso de terrenos arrendados o hipotecados. Aunque dirigidas a la manufactura de alta tecnología, estas enmiendas benefician indirectamente a los desarrolladores de oficinas al facilitar ecosistemas de uso mixto dentro y alrededor de las zonas SEZ.

El enfoque del gobierno respecto al DESH Bill (Development of Enterprise and Services Hubs), originalmente propuesto para reemplazar el SEZ Act, refleja una preferencia por enmiendas regulatorias ágiles en lugar de una revisión legislativa integral. El DESH Bill ha sido en gran medida archivado en favor de notificaciones dirigidas que abordan necesidades específicas de la industria. Para desarrolladores y ocupantes de oficinas, este enfoque regulatorio incremental proporciona claridad funcional sin la incertidumbre de una transición legislativa completa.

Bangalore, Hyderabad y Pune: el triángulo de valoración

Las tres ciudades que forman el núcleo del mercado de oficinas impulsado por GCCs en India —Bangalore, Hyderabad y Pune— presentan dinámicas de valoración distintas.

La posición de Bangalore como principal destino de arrendamiento de GCCs se traduce directamente en los cap rates más ajustados y la mayor apreciación de alquileres entre los mercados de oficinas indios. La profundidad de talento tecnológico de la ciudad, los ecosistemas de campus establecidos y la familiaridad de los inversores institucionales crean un ciclo autorreforzante de demanda y flujo de capital.

Hyderabad ha emergido como una alternativa competitiva, beneficiándose de políticas proactivas del gobierno estatal, grandes parcelas de terreno adecuadas para desarrollo de campus y una base creciente de GCCs. Su prima relativa de yield comparada con Bangalore ofrece a los inversores institucionales una propuesta de valor anclada en el potencial de crecimiento de alquileres.

El mercado de oficinas de Pune se beneficia de la proximidad a Mumbai, un sólido pool de talento en ingeniería y menores costos operativos. La penetración del coworking en la ciudad es particularmente notable, con operadores flexibles capturando una participación significativa de absorción y remodelando el mix de inquilinos en activos Grade A.

En las tres ciudades, el hilo conductor común es la demanda institucional de activos que combinen calidad del inquilino, estabilidad contractual y cumplimiento ESG. El reajuste del mercado de oficinas en curso en India trata fundamentalmente de la reprecificación de estos atributos.

La reprecificación estructural que viene

El mercado inmobiliario de oficinas de India está entrando en un ciclo definido por la diferenciación de calidad liderada por inquilinos. Los GCCs anclando casi la mitad de toda la absorción, los operadores de coworking superando los 100 millones de pies cuadrados en stock y el capital institucional alcanzando niveles históricos de despliegue representan colectivamente un mercado donde la economía de activos está siendo estructuralmente reprecificada.

El período de 2025 a 2028 determinará si las primas de valoración actuales para activos de oficinas Grade A, conformes con ESG y anclados por GCCs son sostenibles o si las respuestas de oferta diluirán la prima de calidad. Para inversores, desarrolladores y profesionales de mercados de capitales, los datos dejan poca ambigüedad sobre hacia dónde se dirige el mercado.

GRI Institute continúa reuniendo a los tomadores de decisiones que moldean esta transición a través de su programación enfocada en oficinas y GCCs en India, donde las economías de arrendamiento, estructuras de capital y estrategias a nivel de ciudad se examinan con el rigor que el mercado exige.