GRI Market Intelligence: Cómo líderes inmobiliarios ven los riesgos para 2026

A medida que el mercado inmobiliario global se adentra en 2026, el sector parece dejar atrás la “parálisis” de los últimos años, adoptando un optimismo cauteloso y pragmático.

Según una encuesta exclusiva del GRI Institute a líderes y especialistas de todo el mundo, el 61% de los entrevistados tiene una perspectiva positiva para los próximos 12 meses.

Sin embargo, esta recuperación dista de ser homogénea: mientras el 56% considera que la inteligencia artificial es un impulsor de la productividad, el 40% expresa preocupación por la posibilidad de una recesión profunda que afecte a las economías occidentales.

Desde el “factor Trump” hasta la disparidad en los rendimientos de los desarrollos corporativos, los resultados de la encuesta revelan un mercado que, aunque se ve fortalecido por nuevas oportunidades, permanece extremadamente vigilante ante un entorno geopolítico y económico incierto.

Visión para el mercado inmobiliario global en los próximos 12 meses

Una amplia mayoría de los líderes mantiene una perspectiva positiva: el 61% se declara optimista o muy optimista.

Este sentimiento sugiere que el sector ya absorbió los impactos de las subidas de tasas de interés de los años anteriores y se orienta hacia un período de estabilización.

El optimismo predominante también se sustenta en la creencia de que el ciclo de corrección de precios, tras un período de sobrevaloración, finalmente ha tocado fondo.

No obstante, la postura neutral del 28% indica que una parte relevante de los especialistas aún se mantiene en modo de “esperar y ver”, probablemente cautelosa ante la volatilidad que persiste en los mercados de capitales.

Aunque una minoría del 8% sigue siendo pesimista, la opinión general apunta a una recuperación gradual de los volúmenes de transacciones y de la liquidez a lo largo de 2026.

¿Donald J. Trump es bueno o malo para Occidente?

La percepción sobre el impacto de Donald J. Trump en Occidente se inclina marcadamente hacia la preocupación: el 49% de los encuestados considera que su influencia es impredecible y desestabilizadora.

Esto refleja una ansiedad institucional más amplia en torno a los aranceles comerciales, las alianzas internacionales y la posibilidad de cambios abruptos en la política exterior de Estados Unidos, con efectos sobre los mercados financieros globales.

Por otro lado, el 20% lo ve como un líder eficaz, capaz de restaurar la confianza tras años de incertidumbre. Esta visión minoritaria suele alinearse con el deseo de “desregulación” y de políticas fiscales favorables al crecimiento.

Con un 31% que aún considera la situación como un “juego de alto riesgo”, es evidente que el “efecto Trump” sigue siendo una de las variables más relevantes en la evaluación global de riesgos para los inversionistas inmobiliarios.

¿Qué le quita el sueño?

La amenaza de una recesión profunda es la principal preocupación, citada por el 40% de los participantes, seguida de cerca por el temor de que la inteligencia artificial “destruya” empleos en lugar de crearlos, lo que evidencia un temor estructural a que la próxima revolución tecnológica erosione la base de empleo que sustenta los segmentos de oficinas y residencial.

La inflación y la deuda continúan siendo preocupaciones persistentes: el 27% teme un repunte inflacionario y el 24% una deuda “oculta” que podría detonar los mercados de crédito.

Curiosamente, solo el 9% afirma que “todo va bien”, lo que sugiere que, aunque los líderes son optimistas respecto a las perspectivas de sus propios sectores, se mantienen extremadamente vigilantes frente a la fragilidad del entramado económico global.

¿La inteligencia artificial es un impulsor o una amenaza para las inversiones inmobiliarias?

La IA es vista como una gran fuerza para el sector: el 56% de los encuestados la considera un impulsor significativo de la productividad y el crecimiento.

Este optimismo se centra principalmente en el potencial de la IA para agilizar la gestión de activos, mejorar las decisiones de inversión basadas en datos y sostener la demanda de data centers.

Pese al hype, el 33% permanece en modo de “esperar y ver”, reflejando la incertidumbre sobre cómo la IA modificará de forma estructural la demanda de espacios de oficinas físicas, mientras que solo el 11% la considera un “exterminador de oficinas”.

¿Es un buen momento para financiar inmuebles comerciales?

La percepción sobre el financiamiento de activos corporativos es notablemente positiva: el 48% de los encuestados coincide en que los retornos ajustados por riesgo son actualmente atractivos.

Tras el repliegue de la banca tradicional, el crédito privado y las alternativas de financiamiento han ocupado un nicho rentable, beneficiándose de mayores márgenes y de menores ratios de préstamo sobre valor (loan-to-value), lo que aporta un colchón de seguridad relevante.

No obstante, el 45% se mantiene cauteloso y señala que, si bien existen oportunidades, persisten desafíos en determinadas clases de activos o geografías.

¿Los activos logísticos se están volviendo positivos o la recuperación sigue siendo frágil?

El sector logístico, que fue el “niño mimado” de la era de la pandemia, ahora se observa con cautela. Mientras el 28% percibe un retorno claro, una mayoría del 53% considera que la recuperación aún es frágil y se limita a segmentos específicos.

Esto refleja un mercado que ya superó el auge inicial del comercio electrónico y que ahora enfrenta mayores costos de construcción y una base de inquilinos más selectiva.

La fragilidad mencionada por la mayoría se vincula a factores como la revisión de los niveles de inventarios de contingencia y el impacto de una demanda más débil en algunas regiones de Europa.

Los inversionistas ya no compran activos de forma indiscriminada, sino que priorizan ubicaciones prime para last mile, donde la oferta sigue limitada por normativas urbanísticas y condicionantes geográficos.

¿El segmento residencial debería seguir siendo una prioridad global?

El sector residencial continúa destacándose: el 55% de los líderes confirma que debe mantener su posición como prioridad global de asignación de capital, impulsado por una demanda estructuralmente creciente.

El déficit “crónico” de vivienda en las principales ciudades del mundo ofrece un perfil defensivo que pocas otras clases de activos pueden igualar, especialmente en períodos de incertidumbre económica.

Dicho esto, el 36% de los encuestados es más selectivo y sostiene que la inversión solo es viable en los mercados adecuados.

¿Los riesgos de los data centers siguen estando subestimados?

La opinión sobre el mercado de data centers está dividida: mientras el 26% cree que los riesgos ya han sido ampliamente evaluados, otro 26% sostiene que factores como la disponibilidad de energía, las regulaciones de datos y las necesidades de refrigeración continúan subestimados.

Una preocupación compartida por el 29% de los encuestados es que el entusiasmo por la IA esté superando la realidad, ante la posibilidad de una burbuja y las dificultades para asegurar la conectividad necesaria para viabilizar estos proyectos.

A medida que los data centers dejan de ser una infraestructura de nicho para convertirse en una clase de activo inmobiliario, el mercado enfrenta retos para estandarizar la evaluación del riesgo en el segmento.

¿El Capex en hoteles está generando más valor actualmente?

La confianza en el sector hotelero es elevada: el 58% de los encuestados coincide en que el CapEx (gastos de capital) en hoteles está generando valor real.

A diferencia del segmento de oficinas, donde el Capex suele destinarse principalmente al mantenimiento de activos y de la ocupación, con menor impacto en innovación o valorización, las inversiones hoteleras en 2026 son mayoritariamente estratégicas y orientadas al crecimiento.

Estos recursos se están destinando a mejorar la experiencia del cliente y a responder a la creciente demanda por “turismo de experiencias” y servicios premium, elevando el valor de los activos al tiempo que parte de los costos se traslada a los consumidores.

Aunque el 30% mantiene un enfoque más selectivo, el sentimiento general es que el segmento ha encontrado una fórmula eficaz para equilibrar la valorización de los activos con la adaptación a las nuevas demandas del mercado.

¿Los rendimientos de las oficinas reflejan el mercado actual?

El debate sobre los rendimientos de las oficinas revela una creciente divergencia de opiniones: el 68% afirma que los rendimientos actuales reflejan únicamente los fundamentos de los activos prime.

Esto sugiere que el mercado clase A se está estabilizando, mientras que una parte relevante del mercado secundario aún presenta fragilidades estructurales, percepción compartida por el 18% de los encuestados.

Mientras los edificios de primera línea -alineados con criterios ESG y ubicados en los principales distritos de negocios- encuentran un nuevo punto de equilibrio en la formación de precios, los activos más antiguos son percibidos como obsoletos, requiriendo procesos de reposicionamiento para seguir siendo viables o bien su reconversión hacia usos mixtos o residenciales.