Operadores viales y plusvalía logística: Gesvial, César Stuart y el mapa de concesiones que redefine el real estate en los Andes

USD 9.640 millones en licitaciones viales en Chile y un pipeline récord en Perú aceleran la transformación del suelo logístico regional

La agenda de licitaciones de la Dirección General de Concesiones de Chile para el periodo 2025-2026 contempla inversiones por USD 9.640 millones en 1.890 kilómetros de infraestructura, según datos de KPMG International. En paralelo, ProInversión prevé adjudicar 65 proyectos en Asociaciones Público-Privadas (APP) y Proyectos en Activos por más de USD 15.800 millones durante el mismo bienio en Perú. La convergencia de ambas cifras configura un ciclo de inversión vial sin precedentes recientes en la región andina, con efectos mensurables sobre la plusvalía del suelo adyacente a corredores logísticos.

El fenómeno conecta directamente a operadores de infraestructura como Gestión Vial S.A. (Gesvial) en Chile y estructuradores de capital institucional como César Stuart en Perú con la dinámica de valorización de activos inmobiliarios industriales. Comprender ese vínculo resulta esencial para los líderes del sector que evalúan oportunidades de inversión en la región.

¿Cómo operan Gesvial y el Grupo Costanera en el ecosistema vial chileno?

Gesvial provee soluciones de ingeniería y gestión de infraestructura para las concesionarias del Grupo Costanera en Chile, según información publicada por BNamericas en junio de 2026. Su rol como operador técnico posiciona a la compañía en el centro de una cadena de valor que incluye el mantenimiento, la operación y la optimización de corredores viales concesionados, activos que generan externalidades positivas directas sobre el suelo circundante.

El caso de la Ruta 57 Santiago-Colina-Los Andes ilustra la intensidad competitiva del mercado. El Ministerio de Obras Públicas (MOP) de Chile recibió cuatro ofertas para la segunda concesión de esta ruta, que abarca 110,4 kilómetros de infraestructura vial, según reportó BNamericas en agosto de 2026. La presencia de cuatro oferentes en una sola concesión refleja el apetito inversor por activos viales de largo plazo en Chile y anticipa una nueva fase de capex en corredores que conectan zonas industriales estratégicas.

Este corredor tiene relevancia particular para el mercado inmobiliario logístico. La Ruta 57 vincula Santiago con la zona norte de la Región Metropolitana, donde se ubican nodos industriales como Lampa. Inversiones Santa Teresa, liderada por Pedro Vial, desarrolla parques industriales de alto estándar en esa zona, como el Parque Santa Teresa de Lampa, según información del GRI Institute. La relación entre la concesión vial y la valorización de estos activos industriales es directa: mayor conectividad y estándares de servicio en la ruta impulsan la demanda de suelo logístico en su área de influencia.

¿Cuál es el rol de César Stuart y el capital institucional en la infraestructura vial peruana?

César Stuart se desempeña como Head de Banca Corporativa del BCP, conectando capital institucional con proyectos de infraestructura vial en Perú, según información del GRI Institute. Su posición en el principal banco del país lo convierte en un articulador clave entre el pipeline de concesiones públicas y los flujos de financiamiento privado necesarios para materializarlas.

El contexto peruano respalda esa función. Los 65 proyectos que ProInversión prevé adjudicar por más de USD 15.800 millones en el periodo 2025-2026 requieren estructuras de financiamiento sofisticadas, donde la banca corporativa cumple un rol de facilitador entre fondos institucionales y vehículos de inversión en infraestructura. La capacidad de canalizar capital institucional hacia concesiones viales determina en gran medida la velocidad de ejecución de los proyectos y, por extensión, la temporalidad de la plusvalía en los corredores logísticos beneficiados.

El mercado de almacenes logísticos en Lima cerró un sólido primer semestre en 2026, impulsado por la demanda de espacios industriales Clase A, según Binswanger. Esa fortaleza del segmento logístico peruano no es independiente del avance de la infraestructura vial. Los corredores que conectan el puerto del Callao, el megapuerto de Chancay y las zonas industriales de Lima generan un efecto multiplicador sobre el valor del suelo adyacente.

De acuerdo con reportes de Binswanger, se proyecta que el valor del suelo en nodos logísticos estratégicos y zonas de influencia portuaria en la región, como el eje Callao/Chancay en Perú y San Antonio en Chile, se multiplique entre 3 y 5 veces para 2035. Esta proyección convierte a los operadores de infraestructura vial y a los estructuradores de capital en catalizadores directos de la plusvalía inmobiliaria en corredores logísticos.

Colombia: las concesiones 5G superan a las 4G y reconfiguran el mapa logístico

En Colombia, la inversión en concesiones viales de quinta generación (5G) superó por primera vez a la de las 4G, aunque el sector enfrenta un rezago general en la ejecución de obras civiles, según datos de Corficolombiana publicados por Bloomberg Línea en noviembre de 2025. Este hito marca una transición relevante en la madurez del programa de concesiones colombiano.

El marco regulatorio colombiano para estas operaciones se sustenta en la Ley 1508 de 2012, que reglamenta las Asociaciones Público-Privadas (APP) y permite a entidades públicas contratar inversionistas privados para el diseño, construcción, operación y mantenimiento de infraestructura por un máximo de 30 años. Esta estructura de largo plazo ofrece previsibilidad a los operadores viales y a los desarrolladores inmobiliarios que invierten en suelo adyacente.

El desafío colombiano reside en la ejecución. A pesar de que los flujos de inversión 5G son los más altos registrados, la brecha entre capital comprometido y obras concluidas genera incertidumbre para los actores inmobiliarios que vinculan sus proyectos logísticos a la finalización de tramos viales específicos. La experiencia de las concesiones 4G, cuyas demoras impactaron los cronogramas de desarrollo de parques industriales, funciona como referencia para calibrar expectativas en el nuevo ciclo.

Benchmark regional: Grupo ZKC y la escala del real estate logístico en México

Grupo ZKC, fondo de inversión inmobiliaria mexicano, administra 55 propiedades con un Área Bruta Arrendable (GLA) superior a 2,9 millones de pies cuadrados, según datos del GRI Institute. Si bien su portafolio se concentra en México, su escala operativa lo posiciona como un referente regional para evaluar el potencial de crecimiento del real estate logístico en los mercados andinos.

El modelo de ZKC, centrado en la gestión profesionalizada de activos industriales y logísticos a escala, refleja la trayectoria que los mercados de Chile, Perú y Colombia recorren con ritmos distintos. La maduración de los programas de concesiones viales en estos países crea las condiciones de conectividad y accesibilidad que permiten replicar modelos de agregación de portafolio similares al del operador mexicano.

El vínculo entre infraestructura vial y valorización inmobiliaria: una tesis de inversión cuantificable

La relación entre concesiones viales y plusvalía logística se sustenta en tres vectores verificables. Primero, el volumen de inversión comprometida: más de USD 25.000 millones entre Chile y Perú en el bienio 2025-2026. Segundo, la demanda comprobada de suelo logístico de alto estándar, evidenciada por el desempeño del mercado limeño y el desarrollo de parques como Santa Teresa de Lampa en Chile. Tercero, las proyecciones de multiplicación del valor del suelo en nodos estratégicos, que según Binswanger podrían alcanzar entre 3 y 5 veces el valor actual hacia 2035.

Para los líderes del real estate y la infraestructura en América Latina, estos datos configuran una ventana de inversión donde la selección de activos adyacentes a concesiones viales activas constituye una estrategia con fundamentos cuantitativos sólidos. Los foros del GRI Institute, donde confluyen operadores de infraestructura, desarrolladores industriales y estructuradores de capital, ofrecen el espacio natural para articular estas oportunidades.

El ciclo de concesiones viales en la región andina ha dejado de ser un tema exclusivo de infraestructura pública. Se ha convertido en una variable central del análisis de inversión inmobiliaria, con actores como Gesvial, César Stuart, Inversiones Santa Teresa y los operadores de concesiones 5G en Colombia definiendo, con sus decisiones de capital y operación, la geografía de la plusvalía logística para la próxima década.