Credit: FreepikCongelar los alquileres: ¿solución rápida o retroceso urbano anunciado?
Gustavo Favaron, Global CEO de GRI Institute, comenta resultados del congelamiento global de los alquileres y cómo soluciones de corto plazo agravan problemas
Puntos Clave
- El congelamiento de los alquileres ofrece un atractivo político inmediato, pero deteriora de manera consistente la oferta, la calidad y la accesibilidad de la vivienda a largo plazo.
- La evidencia global demuestra que los controles estrictos de alquiler reducen la inversión, disminuyen el stock de inmuebles para arrendar y, en última instancia, elevan los precios cuando se levantan.
- Las soluciones sostenibles requieren la expansión de la oferta mediante planificación a largo plazo, incentivos y colaboraciones público-privadas, y no la congelación de precios.
La elección de Zohran Mamdani para la alcaldía de Nueva York reavivó un debate que parece cíclico y que resurge siempre que el costo de la vivienda se dispara: el congelamiento de los alquileres. La promesa de Mamdani es simple en su forma y poderosa en su atractivo político: congelar los alquileres durante cuatro años para contener el mayor repunte de precios en la historia de la ciudad.
El contexto que llevó a Mamdani al poder también ayuda a explicar la fuerza de este discurso. Nueva York enfrenta una combinación inédita de inflación pospandemia, aumento de las tasas de interés, déficit habitacional, caída de los ingresos reales y un descontento generalizado con la gestión urbana.
Las familias de clase media fueron expulsadas de los barrios tradicionales, los jóvenes se vieron obligados a abandonar la ciudad y la percepción de que “el mercado ya no funciona para quienes trabajan” se volvió dominante.
Esa frustración abrió espacio para una candidatura con banderas fuertemente intervencionistas y para propuestas que, a primera vista, suenan como una protección inmediata para los más vulnerables. Pero la simplicidad para el electorado contrasta con la complejidad económica de la medida.
Congelar los alquileres funciona como una intervención agresiva en uno de los mercados más sensibles, regulados y heterogéneos del mundo. Y la pregunta que se impone es: ¿por qué medidas con gran atractivo electoral siguen resurgiendo incluso cuando acumulan resultados negativos a lo largo de décadas?
La respuesta está en el desajuste entre el sentimiento de urgencia y la evidencia empírica. Las poblaciones presionadas por aumentos reales en el costo de la vivienda buscan soluciones rápidas; los políticos, a su vez, se benefician de propuestas populares de corto plazo, incluso cuando su impacto es limitado o hasta perjudicial en el mediano y largo plazo.
El contexto de la crisis y el atractivo político del congelamiento
En este entorno, congelar el alquiler suena como una respuesta directa e inmediata. La realidad, sin embargo, es que el precio es solo el síntoma visible de un desequilibrio estructural entre oferta y demanda, y las políticas que actúan sobre el síntoma, y no sobre las causas, tienden a generar efectos colaterales relevantes.
Eso es exactamente lo que muestran los casos más emblemáticos alrededor del mundo.
Cuando el congelamiento se volvió contra sí mismo: las lecciones internacionales
Berlín (2020–2021): el experimento que duró poco y costó caro
Berlín quizá sea el caso más ampliamente estudiado. En febrero de 2020, la ciudad implementó el Mietendeckel, congelando y reduciendo los alquileres por cinco años. El impacto inicial fue visible: una caída del 6% al 10% en los precios, especialmente en los apartamentos más pequeños.El problema surgió inmediatamente después. En menos de un año:
- La oferta de inmuebles en alquiler se desplomó entre un 50% y un 70%.
- Miles de propietarios retiraron sus unidades del mercado, a la espera del fin de la ley.
- La conversión de unidades para la venta aumentó significativamente.
- Las inversiones en mantenimiento y reformas prácticamente se detuvieron.
Cuando la Corte Constitucional alemana anuló el congelamiento en 2021, los precios regresaron con fuerza, con ajustes en pocas semanas. Berlín terminó el ciclo con menos oferta, más deterioro y mayor volatilidad, exactamente lo opuesto a lo que pretendía.
Tras ser implementado en 2020, el congelamiento de los alquileres en Berlín, que duró cinco años, fue rápidamente anulado al año siguiente debido a los impactos desastrosos que provocó en el mercado inmobiliario. (Adobe Stock)
Cataluña (2020–2022): una política con efectos efímeros y un rebote aún mayor
Cataluña introdujo límites severos al precio del alquiler en septiembre de 2020. El resultado inicial fue similar: una caída del 4% al 6% en las zonas reguladas. Pero el costo oculto apareció enseguida:- El stock disponible se redujo alrededor de un 10%.
- El volumen de nuevos contratos cayó un 20%.
- Las construcciones residenciales en la región retrocedieron, mientras el resto de España creció un 12%.
Tras la derogación de la ley en 2022, las ciudades catalanas registraron reajustes del 6% al 8%, un típico efecto rebote, cuando el mercado compensa artificialidades temporales con correcciones aceleradas.
París (2019–actualidad): impacto limitado y beneficio concentrado en los más ricos
París reintrodujo límites a los alquileres en 2019, después de un intento fallido en 2015. El efecto medio inicial fue modesto: una caída del 3% al 5%, sobre todo en inmuebles pequeños. Pero el análisis de la Cour des Comptes revela que:- Los mayores beneficiarios del control se concentran en barrios de renta alta.
- La medida no aumentó la oferta.
- El mercado informal explotó, con contratos por fuera y subarriendos ilegales.
El congelamiento parisino redujo levemente los precios, pero no atacó la escasez estructural y terminó reforzando desigualdades territoriales.
St. Paul (2021–2022): el congelamiento más rígido de EE. UU., que duró menos de un año
En noviembre de 2021, St. Paul aprobó un congelamiento casi absoluto: un límite del 3% anual, sin excepciones, ni siquiera para nuevas construcciones. El efecto fue dramático:- Los lanzamientos inmobiliarios cayeron un 80% en pocos meses.
- Los inmuebles multifamily perdieron hasta un 13% de su valor.
- El número de reformas e inversiones estructurales se desplomó.
Menos de un año después, la propia ciudad revirtió parte de la medida, reconociendo que había desorganizado profundamente el mercado.
El congelamiento casi absoluto en St. Paul, Minnesota, provocó retrocesos significativos en el mercado inmobiliario de la ciudad y fue parcialmente revertido apenas unos meses después de su implementación. (Adobe Stock)
Seúl (2020–2022): cuando la rigidez crea escasez e inflación simultáneamente
Seúl introdujo un límite del 5% al aumento del alquiler por contrato y garantizó renovación automática. El resultado fue paradójico:
- El número de transacciones cayó abruptamente.
- Los nuevos contratos aumentaron hasta un 14% inmediatamente antes de la ley, con propietarios “anticipando” el congelamiento.
- La vacancia aumentó en los barrios periféricos, mientras los centrales se volvieron aún más inaccesibles.
La política fue moderada pocos años después.
Experiencias históricas: Italia, Argentina, Turquía y Estados Unidos
La literatura internacional sobre otros controles rígidos, especialmente los congelamientos, ofrece conclusiones reiteradas:- En Italia (1915–1978), la política llevó al colapso del mercado de alquiler y aceleró la deterioración urbana.
- En Argentina, hasta el 45% de los propietarios abandonaron el mercado de renta en ciertos períodos.
- En Estados Unidos, ciudades como Nueva York y San Francisco vieron beneficios concentrados en familias de altos ingresos que llevaban décadas instaladas, mientras los nuevos residentes enfrentaban precios récord.
Las experiencias internacionales ofrecen un consenso poco común en políticas urbanas: los congelamientos prolongados producen un alivio inmediato, pero casi siempre agravan el problema estructural de la oferta. Y esto no es solo un análisis académico.
GRI Institute, que reúne miembros en más de 100 países y mantiene contacto directo con líderes y operadores del mercado inmobiliario global, sigue de cerca estos movimientos, observa los impactos en tiempo real y utiliza esos datos para comprender patrones, riesgos y consecuencias de cada decisión regulatoria. Esa mirada internacional permite identificar tendencias consistentes que ayudan a proyectar lo que podría ocurrir en Nueva York.
¿Por qué ocurre esto? La mecánica económica detrás de la medida
El congelamiento del alquiler interfiere directamente en la fijación de precios de riesgo, en el retorno y en el mantenimiento del activo inmobiliario. Cuando el precio deja de reflejar costos y demanda:- Disminuye el incentivo para invertir en mantenimiento.
- Desaparecen los proyectos de retrofit y reformas estructurales.
- Constructoras desvían capital hacia segmentos sin riesgo de control.
- Propietarios retiran unidades del mercado o migran hacia la venta.
- La rotación cae; quienes ya están dentro permanecen, y quienes están fuera no logran entrar.
El mercado pasa a operar con una oferta comprimida, deterioro gradual y menor movilidad urbana. Es lo opuesto a la función social de la ciudad.
En Seúl, Corea del Sur, el límite del 5 % para los aumentos de alquiler, implementado en 2020, se flexibilizó rápidamente en 2022. (Adobe Stock)
Existen alternativas, pero requieren coraje político
- Aumentar la oferta mediante asociaciones público-privadas, revisión de la zonificación y flexibilización del uso del suelo.
- Incentivar la creación de vivienda accesible con contrapartidas claras y predecibles.
- Subvencionar directamente al inquilino, no al inmueble, como se hace con los vouchers habitacionales en varios países.
- Estimular la construcción para alquiler con seguridad jurídica e incentivos a largo plazo.
- Planificar la densificación urbana con enfoque en transporte, infraestructura y eficiencia.
Estas medidas no generan un “choque inmediato” de popularidad. Pero son las únicas capaces de reducir los precios de manera sostenible, con un impacto duradero en el bienestar urbano.
Y es importante considerar también que no se trata de rechazar toda forma de regulación. Las normativas bien diseñadas cumplen un papel importante en el equilibrio urbano.
El punto crítico es que políticas de esta magnitud deben ser técnicamente sólidas, discutidas ampliamente con todos los sectores involucrados y calibradas para evitar distorsiones que perjudiquen justamente a los grupos que se busca proteger.
Conclusión
Congelar los precios puede aliviar el dolor, pero no cura la enfermedad. La crisis habitacional sí puede ser enfrentada, pero no mediante atajos que desmantelan la oferta y desorganizan el mercado.
Es necesario construir más, planificar mejor y adoptar políticas que sobrevivan a la próxima elección.
El congelamiento de alquileres tiene un atractivo político inmediato, pero un impacto estructural negativo. Trata la fiebre, no la infección. Reduce el precio en el corto plazo, pero destruye la capacidad de la ciudad para ampliar la oferta y garantizar movilidad, diversidad y dinamismo económico.
Las ciudades que funcionan son ciudades que crecen, y eso implica construir más, invertir más y eliminar barreras al desarrollo urbano inteligente.
La historia muestra que no existen atajos: congelar precios no crea viviendas. Al contrario, congela oportunidades, inversiones y el futuro urbano.
Resolver el déficit habitacional exige políticas públicas audaces, planificación urbana moderna y colaboración entre el gobierno y el mercado. Y, sobre todo, exige reconocer que el enemigo no es el alquiler en sí, sino la falta de viviendas.