Flujo EE. UU.-América Latina: Data centers y naves industriales toman el liderazgo

De asignación oportunista a movimiento estratégico 

El capital norteamericano que fluye hacia América Latina dejó de ser un movimiento especulativo de corto plazo o basado en arbitraje de tasas de interés, para convertirse en una asignación estratégica y de convicción. Los inversionistas institucionales están abandonando la búsqueda de ganancias rápidas a favor de inversiones de largo plazo en activos reales que responden a tendencias globales duraderas, como el nearshoring y el avance de la inteligencia artificial.

El nuevo contexto presenta un enfoque más selectivo, centrado en sectores con fundamentos sólidos y potencial de crecimiento sostenible. La trayectoria de DigitalBridge en la región ilustra este movimiento: el fondo norteamericano aporta capital de largo plazo para financiar una expansión metódica en países como Brasil, Chile y México -una apuesta estructural por la creciente demanda de infraestructura digital, no una operación de entrada y salida rápida-.

El sector de naves industriales y logística es otro de los más destacados. La reorganización de las cadenas globales de suministro convirtió a México en un destino particularmente atractivo para empresas que buscan proximidad con el mercado norteamericano. Esto impulsó una fuerte demanda de activos industriales de alta calidad, especialmente en corredores de exportación y grandes centros urbanos como la Ciudad de México, donde las tasas de disponibilidad se encuentran en niveles históricamente bajos.

La reciente adquisición de Terrafina por parte de FIBRA Prologis, creando una plataforma con 8.1 millones de metros cuadrados -líder absoluta en el sector inmobiliario industrial mexicano-, ejemplifica esta tendencia, con inversionistas atraídos por la estabilidad de ingresos dolarizados, los cuales configuran casi el 80% de los contratos de arrendamiento de sus activos.

En paralelo, la explosión de la economía digital y de la inteligencia artificial está alimentando una demanda sin precedentes de data centers. América Latina, con su creciente consumo de datos, amplios territorios y disponibilidad de energía limpia, se ha convertido en un mercado clave.

Las empresas de data centers se están expandiendo agresivamente en la región con proyectos de largo plazo bajo contratos de arrendamiento "take-or-pay", los cuales garantizan flujos de caja estables y predecibles. Algunos ejemplos son Scala Data Centers -participada por DigitalBridge-, Ascenty -controlada conjuntamente por la canadiense Brookfield y la norteamericana Digital Realty-, Elea Data Centers -controlada por el fondo norteamericano I Squared Capital- y ODATA, adquirida por la estadounidense Aligned Data Centers.

Otro player relevante en la región es Equinix, originaria de Silicon Valley, con inversiones significativas en Brasil y México, además de operar algunas unidades en la zona de Santiago de Chile y contar con infraestructura instalada en Colombia y Perú.

Entorno regulatorio y panorama político

La estabilidad política y un marco regulatorio claro son cruciales para atraer y retener la inversión extranjera. La percepción de riesgo en los países de América Latina no es uniforme. La inestabilidad política y la incertidumbre regulatoria son los principales obstáculos para el flujo de capital, incluso más que las fluctuaciones macroeconómicas de corto plazo, según lo señalaron inversionistas presentes en el Latin America GRI Real Estate 2026.

Un ejemplo notable del impacto positivo de un entorno regulatorio favorable -aunque no sea aplicable directamente a proyectos inmobiliarios- es el Régimen de Incentivos para Grandes Inversiones (RIGI) en Argentina, el cual ofrece garantías de estabilidad fiscal y cambiaria por 30 años, algo que ha sido fundamental para destrabar inversiones en sectores de capital intensivo, como energía e infraestructura.

Los fondos de inversión inmobiliaria en México (FIBRA) y en Brasil (FII) también constituyen vehículos que generan mayor confianza y liquidez para los inversionistas extranjeros, atrayendo cientos de miles de millones de dólares al eliminar las barreras físicas de asignación de capital y facilitar la compraventa de activos, con gobernanza corporativa y transparencia garantizadas por reglas claras de organismos reguladores.

Incentivos tributarios como la Ley de Promoción de Inversiones del Uruguay -que ofrece exenciones del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) que pueden llegar hasta el 100% del monto invertido en proyectos inmobiliarios y de infraestructura bajo el régimen de zonas francas y leyes de promoción industrial y residencial- y el programa de incentivo a la vivienda en Colombia con exención del IVA, también fomentan el flujo de capital privado extranjero hacia América Latina.

El capital institucional de EE. UU. no exige uniformidad política o ideológica, pero reacciona de manera crítica ante la inestabilidad en las reglas del juego y recompensa marcos jurídicos que garanticen la certeza legal de las inversiones. En un evento reciente del GRI Institute celebrado en Nueva York, la estabilidad institucional y el respeto a los contratos fueron señalados por el 25% de los ejecutivos como la mayor prioridad del próximo gobierno brasileño para atraer capital internacional de largo plazo.

La posición de América Latina en el escenario global

Aunque América Latina no es el principal destino del capital de riesgo global, el cual aún se concentra en mercados desarrollados, la región ha conquistado un espacio importante como un mercado de crecimiento estratégico. La proximidad con Estados Unidos, combinada con una demografía favorable -una fuerza laboral joven en comparación con una Europa envejecida-, convierte a la región en una apuesta atractiva para el futuro.

Históricamente, la inversión extranjera directa greenfield proveniente de Estados Unidos presenta una elevada concentración geográfica en América Latina. México y Brasil absorbieron por sí solos el 63% de toda la IED norteamericana dirigida a la región desde 2003, volumen que alcanza aproximadamente el 70% cuando se suma el flujo destinado a Guyana debido al desarrollo de sus reservas petroleras marítimas, según un informe del Atlantic Council.

Esta distribución refleja una orientación primaria hacia mercados de gran dimensión poblacional o dotados de recursos naturales estratégicos a escala global. La atracción de capital en economías expuestas al riesgo soberano -como es el caso de la mayoría de los países de América Latina- depende de mecanismos legislativos capaces de aislar los desarrollos de las oscilaciones de gobierno.

La competencia por el capital global es intensa. América Latina compite no solo con otras regiones emergentes, sino también con mercados desarrollados que ofrecen menor riesgo. La percepción de "eterna adolescencia" de la región, como señalaron ejecutivos presentes en Nueva York, marcada por ciclos de inestabilidad política y económica, continúa siendo un obstáculo. La volatilidad cambiaria, en particular, es una gran preocupación, ya que puede erosionar los retornos al momento de repatriar o convertir los fondos de vuelta a dólares.

Según la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD), el flujo de inversión extranjera global fue de 1.6 billones de dólares en 2025, un alza del 6% tras dos años de caídas. América Latina recibió 188,000 millones de dólares, equivalente a solo el 11% del total. La noticia positiva para la región es que esta cifra representa un crecimiento del 14% respecto a la IED de 2024, creciendo por encima del promedio global y impulsada fuertemente por Brasil.

Estructuras preferenciales

Para navegar la complejidad del mercado latinoamericano, los inversionistas han adoptado estructuras de inversión sofisticadas que ayudan a mitigar los riesgos.

Joint venture

La era del "inversionista paracaidista" ha terminado. Hoy en día, el éxito depende de alianzas estratégicas con operadores locales que poseen un conocimiento profundo del mercado y pueden navegar las complejidades regulatorias y burocráticas. Estas alianzas se basan cada vez más en una alineación de intereses, donde los socios locales también invierten capital significativo en los proyectos.

La actuación de Patria Investments ilustra este modelo: la gestora brasileña, con un fuerte anclaje de capital norteamericano, estructura sus vehículos de inversión en infraestructura y real estate combinando la experiencia operativa local con la disciplina institucional exigida por sus limited partners internacionales, funcionando como un puente entre el capital extranjero y las particularidades de cada mercado.

Crédito privado

El crédito privado ha surgido como un vehículo de inversión preferencial. En lugar de asumir el riesgo directo vía equity, muchos fondos norteamericanos prefieren proveer financiamiento para proyectos inmobiliarios. Esto les permite obtener retornos atractivos con mayor seguridad, ya que los préstamos están respaldados por activos reales y la operación suele realizarse enteramente en dólares, protegiéndolos de la volatilidad cambiaria.

Un buen ejemplo del uso de esta estructura en América Latina es Vinci Compass, que opera fuertemente con captación internacional a través de sus oficinas en Miami y Nueva York.

En Brasil, la gestora otorga crédito vía adquisición de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) en operaciones a la medida. En Colombia y Chile, Vinci Compass opera con mandatos institucionales enfocados en activos reales y fondos que compran deuda corporativa estructurada y mezzanine para viabilizar proyectos. La gestora también opera en Argentina y concretó la adquisición de BACS, alcanzando los 1,600 millones de dólares en activos bajo gestión en ese país.

FIBRA y FII

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) en México y los Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) en Brasil, similares a los Real Estate Investment Trusts (REITs) en EE. UU., se están popularizando como vehículos de inversión en el mercado inmobiliario.

Estos instrumentos ofrecen liquidez y transparencia, permitiendo a los inversionistas acceder a un portafolio diversificado de activos inmobiliarios. La expectativa es que, a medida que los mercados de la región maduren, estructuras similares a los REITs se vuelvan más comunes, dominando el panorama de la propiedad de inmuebles que generan rentas.

En conclusión, la inversión estadounidense en bienes raíces en América Latina se está volviendo más selectiva y estratégica. El enfoque está en activos de alta calidad en sectores con fuerte crecimiento, respaldados por estructuras financieras robustas y alianzas locales sólidas.

La capacidad de la región para continuar atrayendo este capital dependerá de su habilidad para brindar estabilidad política y regulatoria, creando un entorno donde las inversiones de largo plazo puedan prosperar.