La tesis Fernando Martínez Zurita: por qué los corredores de capital México-Europa son subestimados

Durante la última década, la narrativa dominante sobre capital transfronterizo en el mercado inmobiliario europeo se ha centrado en actores conocidos: fondos soberanos del Golfo, family offices israelíes construyendo carteras en el Mediterráneo e inversores institucionales asiáticos persiguiendo activos trofeo en Londres y París. Estos corredores están bien documentados, bien intermediados y, cada vez más, bien valorados. Sin embargo, un movimiento paralelo ha ganado impulso estructural con mucha menos atención. Principales latinoamericanos, liderados por family offices mexicanos y brasileños, están construyendo plataformas de asignación directa en España, Portugal y Francia. Están graduándose de la preservación pasiva de patrimonio al desarrollo activo y la coinversión, alterando fundamentalmente su relación con los mercados europeos.

Fernando Martínez Zurita, socio fundador y director general de Mazza Capital, desarrolladora inmobiliaria mexicana, personifica esta evolución. Su trayectoria desde el desarrollo doméstico mexicano hacia el posicionamiento transfronterizo refleja un patrón más amplio visible en la red del GRI Institute: los principales de mercados emergentes ya no se conforman con estacionar capital en apartamentos europeos. Quieren construir, estructurar y operar.

El entorno regulatorio está acelerando este cambio. El programa Golden Visa de España, que históricamente permitía la residencia mediante una inversión inmobiliaria de €500.000 bajo la Ley 14/2013, fue efectivamente eliminado en abril de 2025. Ese único cambio de política eliminó la vía más simple para que el capital latinoamericano ingresara pasivamente al mercado inmobiliario europeo. La consecuencia es estructural, no cosmética. El capital que antes fluía hacia adquisiciones residenciales con fines de visado ahora debe encontrar una nueva arquitectura.

¿Qué ocurre cuando termina la Golden Visa y el capital latinoamericano debe reestructurarse?

La eliminación de la Golden Visa en España no reduce el apetito latinoamericano por exposición europea. Lo redirige. Según datos de CBRE e ICEX-Invest in Spain, la inversión latinoamericana en España alcanzó niveles récord recientemente, con Madrid actuando como principal punto de entrada. PwC y el Urban Land Institute proyectan que Madrid seguirá siendo la segunda ciudad europea más atractiva para la inversión inmobiliaria en 2025, impulsada en parte significativa por el capital latinoamericano.

El cambio crítico es cualitativo. Análisis sectoriales de CBRE sugieren que los family offices mexicanos y latinoamericanos están pasando de un modelo de "preservación de patrimonio", caracterizado por compras de apartamentos, a una "asignación estratégica", donde se convierten en socios de desarrollo y principales activos. Esta transición tiene un catalizador regulatorio. La Ley 4/2024 de la Comunidad de Madrid, ampliamente conocida como la "Ley Mbappé", ofrece una deducción del 20% en el impuesto sobre la renta personal para nuevos residentes que inviertan en activos financieros cualificados. Las compras directas de inmuebles no califican, pero la inversión indirecta a través de SOCIMIs (equivalente español de los REITs) y fondos regulados sí. La estructura de incentivos recompensa explícitamente el despliegue estructurado e institucional frente a la simple adquisición de propiedades.

Para principales como Fernando Martínez Zurita, esta arquitectura regulatoria se alinea con el instinto operativo. Un desarrollador que ha construido una plataforma en México no gravita naturalmente hacia la compra de apartamentos en Madrid. El fin de la Golden Visa y la introducción de la Ley Mbappé juntos crean un marco que favorece exactamente el tipo de inversión estructurada y liderada por principales que los desarrolladores de mercados emergentes están preparados para ejecutar.

¿Quiénes son los constructores de plataformas que agregan este capital de mercados emergentes en Europa?

El cambio de inversión pasiva a activa requiere plataformas intermediarias capaces de conectar sistemas regulatorios, cadenas de originación y estructurar vehículos transfronterizos. Max Hervé-George ha emergido como una de las figuras más significativas en este espacio. Según Business Immo y PropertyEU, Hervé-George fusionó recientemente su firma Icona Capital con Stoneweg para formar SWI Group, creando una importante nueva plataforma de asignación europea. La fusión es estratégicamente significativa porque combina la capacidad de captación de capital de Icona con la plataforma operativa de desarrollo de Stoneweg en los mercados del sur de Europa.

SWI Group representa una nueva categoría de institución en el mercado inmobiliario europeo: el principal de plataforma. Son firmas que no simplemente gestionan capital en nombre de terceros, ni operan como desarrolladores tradicionales dependientes de financiación bancaria. Agregan capital de orígenes diversos, incluyendo family offices de mercados emergentes, y lo despliegan a través de estructuras verticalmente integradas. El modelo de principal de plataforma es particularmente atractivo para inversores latinoamericanos que buscan participación activa y derechos de gobernanza pero carecen del conocimiento regulatorio local y la infraestructura de desarrollo para operar de forma independiente.

Eric Groven, Head de Real Estate de la red minorista francesa de Société Générale y presidente de SOGEPROM, representa la contraparte institucional de este movimiento. Los grandes bancos europeos y sus filiales inmobiliarias encuentran cada vez más a principales de mercados emergentes como socios y coinversores en lugar de simples depositantes o clientes hipotecarios. La brecha de sofisticación que antes caracterizaba al capital latinoamericano en Europa se ha reducido considerablemente. El family office mexicano o brasileño de hoy llega con mandatos estructurados, asesoría fiscal y una tesis clara sobre sector y geografía.

La convergencia de estos actores — el principal de origen, el constructor de plataforma y el incumbente institucional — crea un nuevo ecosistema. Fernando Martínez Zurita y sus pares aportan capital, apetito por el riesgo y experiencia en desarrollo. Max Hervé-George y el modelo SWI Group proporcionan estructuración, pipelines locales y navegación regulatoria. Actores institucionales como los liderados por Eric Groven ofrecen profundidad de financiación y credibilidad de mercado. Juntos, forman un corredor de capital que opera con creciente autonomía respecto al modelo tradicional de intermediación.

¿Por qué Oporto importa como caso de prueba para el capital de principales de mercados emergentes?

Portugal ofrece un laboratorio convincente para esta tesis. Pedro Baganha, concejal de Urbanismo, Espacio Público y Vivienda en Oporto, representa la interfaz del sector público para el capital de regeneración entrante. El pipeline de renovación urbana de Oporto requiere precisamente el tipo de capital paciente y orientado al desarrollo que el nuevo modelo de principal latinoamericano produce.

Las propias modificaciones de la Golden Visa de Portugal precedieron a las de España, empujando a los inversores hacia estructuras de fondos y alejándolos de la adquisición residencial directa en áreas de alta demanda. La trayectoria política en la Península Ibérica es consistente: los gobiernos quieren capital extranjero, pero lo quieren estructurado, productivo y alineado con los objetivos de política urbana. Un family office mexicano que antes compraba un apartamento en Lisboa con fines de residencia ahora enfrenta una elección entre inversión en fondos regulados y asociación directa de desarrollo. Esta última exige compromiso a nivel de principal.

El papel de Pedro Baganha en Oporto ilustra la dimensión municipal de esta reasignación de capital. Las ciudades que compiten por inversión en regeneración se diferencian cada vez más a través de la certidumbre en planificación, los compromisos de infraestructura y la calidad del diálogo público-privado. Los principales de mercados emergentes acostumbrados a navegar entornos regulatorios complejos en Ciudad de México, São Paulo o Bogotá aportan una resiliencia particular a estas negociaciones. No les disuade la complejidad burocrática; están calibrados para ella.

El posicionamiento de Oporto como ciudad europea secundaria con sólidos fundamentos y un gobierno municipal proactivo la convierte en destino natural para capital que ha sido excluido por precio, o redirigido estructuralmente, de los mercados prime de Lisboa y Madrid.

Las implicaciones estratégicas para la asignación inmobiliaria europea

Tres fuerzas estructurales convergen para hacer del capital de principales de mercados emergentes una característica duradera de la asignación inmobiliaria europea, no una anomalía cíclica.

Primero, la evolución regulatoria en el sur de Europa favorece sistemáticamente la inversión estructurada frente a la adquisición pasiva. El fin de la Golden Visa en España y la introducción de la Ley Mbappé crean un marco que canaliza el capital extranjero hacia vehículos institucionales y desarrollo activo. Los principales latinoamericanos que ya han construido plataformas operativas en sus mercados domésticos están bien posicionados para cumplir estos requisitos.

Segundo, la consolidación de plataformas, ejemplificada por la formación del SWI Group mediante la fusión de Icona Capital y Stoneweg, crea la infraestructura institucional necesaria para absorber y desplegar capital de mercados emergentes a escala. Estas plataformas reducen los costes de fricción que históricamente limitaron la participación latinoamericana en los mercados europeos a transacciones oportunistas y aisladas.

Tercero, las ciudades europeas con déficits de regeneración buscan activamente el tipo de capital paciente y orientado al desarrollo que los principales de mercados emergentes proporcionan. Líderes municipales como Pedro Baganha en Oporto representan una nueva generación de contrapartes del sector público dispuestas a interactuar directamente con el capital extranjero de desarrollo.

La tesis Fernando Martínez Zurita, tal como la enmarca el GRI Institute, es que la próxima ola de capital transfronterizo significativo en el mercado inmobiliario europeo provendrá de principales que construyeron sus capacidades en mercados emergentes y ahora aplican esas capacidades a oportunidades europeas. Este capital es operativamente sofisticado, estructuralmente paciente y cada vez más difícil de ignorar para los incumbentes.

Los eventos europeos y programas transfronterizos del GRI Institute han rastreado la formación inicial de estos corredores mediante el compromiso directo con principales de América Latina y el sur de Europa. El corredor de capital México-Europa ya no es incipiente. Es estructural, y las decisiones de asignación que se toman hoy definirán el posicionamiento competitivo para el resto de la década.

Los participantes del mercado europeo que continúen mapeando el capital transfronterizo exclusivamente a través del prisma de la riqueza soberana del Golfo y el dinero institucional asiático se encontrarán operando con una imagen incompleta. El principal de mercado emergente está aquí, construyendo plataformas, estructurando vehículos y reformulando el panorama competitivo del mercado inmobiliario europeo desde dentro.