El nuevo ciclo del Commercial Real Estate en Colombia

Evolución corporativa en América Latina

El mercado inmobiliario corporativo en América Latina atraviesa un claro desfase estructural que marca una división entre las ciudades que aún transitan periodos de corrección y aquellas que han consolidado fundamentales de ocupación sólidos.

Durante 2025 el precio promedio de arriendo para oficinas de Clase A en la región se ubicó en torno a USD 21,4 por metro cuadrado al mes, lo que representó un incremento interanual cercano al 12% frente a 2024.

Esta alza sostenida responde a una creciente diferenciación entre los activos prime y secundarios, donde las empresas globales están dispuestas a pagar primas superiores por ubicaciones estratégicas.

Al analizar los indicadores del mercado, la dispersión regional es evidente. Ciudades como Río de Janeiro mantienen un índice de vacancia del 26,1%, mientras Buenos Aires se sitúa en el 17,8% bajo un contexto dominado por negociaciones enfocadas en incentivos.

São Paulo, por su parte, registra una vacancia del 12,8% pero con fuertes presiones al alza en sus submercados principales, impulsando su tarifa promedio a USD 26,3 por metro cuadrado al mes.

En contraste, plazas como Santiago y el mercado colombiano exhiben una resiliencia notable con índices de vacancia de un solo dígito, situándose en 9,2% y 6,7% respectivamente, respaldados por una oferta limitada y una absorción consistente por parte del sector corporativo.

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Fundamentales macroeconómicos en Colombia

En el contexto local, el inicio del ciclo 2026 está apalancado por una estabilización de los indicadores macroeconómicos que fomenta el interés de los inversionistas institucionales por activos estabilizados.

Las proyecciones financieras sitúan el crecimiento de la economía colombiana entre un 2,3% y un 2,7% para 2026, impulsado por un consumo privado dinámico, la recuperación progresiva de la inversión y señales de mejora en las condiciones de financiamiento.

Este entorno de fortalecimiento de la confianza empresarial facilita la toma de decisiones estratégicas relacionadas con la relocalización, expansión y desarrollo de nuevos espacios corporativos.

La absorción de estos espacios ya no responde a lógicas tradicionales, pues la transformación del modelo laboral dicta nuevas exigencias inmobiliarias.

Actualmente más del 50% de las empresas en Colombia opera con esquemas híbridos consolidados, lo que ha modificado estructuralmente la forma en que se diseñan y negocian los metros cuadrados.

Las organizaciones priorizan ahora edificios con mejores calidades técnicas, donde los criterios ESG juegan un rol central.

La eficiencia energética, el bienestar de los usuarios y las certificaciones ambientales se han consolidado como factores clave de competitividad para atraer y retener talento calificado en industrias motoras como la tecnología, los servicios financieros, la manufactura avanzada y la logística.

Consolidación de espacios flexibles

El mercado de espacios flexibles en Colombia atraviesa una etapa de madurez definida por la eficiencia operativa y una fuerte colaboración entre propietarios y operadores.

Este segmento se ha integrado de forma definitiva a la oferta corporativa al sumar un inventario nacional de 154.000 metros cuadrados. Esta cifra equivale al 3,5% del mercado total de oficinas.

Lejos de una expansión acelerada, las métricas actuales confirman un crecimiento estratégico con niveles de ocupación estables que oscilan entre el 87% y el 90%. La demanda proviene principalmente de firmas tecnológicas, corporaciones multinacionales y operaciones de tercerización de procesos de negocio (BPO).

La distribución geográfica del portafolio flexible refleja la concentración de la actividad económica, ubicando a Bogotá como el eje de la operación con el 66% de la oferta nacional. 

Medellín agrupa el 28% del inventario y Barranquilla representa el 6%. Al analizar la participación de mercado, WeWork mantiene el liderazgo con el 54% del total de los espacios.

La firma International Workplace Group (IWG) concentra el 32% del mercado operando mediante acuerdos de gestión bajo sus marcas Regus, Spaces, HQ, Colmena y Work In.

Tinkko se consolida como el principal actor local al asegurar el 10% del inventario con un claro enfoque en soluciones corporativas y un sólido compromiso con la sostenibilidad.

En términos de rentas, la tarifa promedio mensual por usuario en oficinas privadas dentro de Bogotá alcanza los COP 1.012.400, registrando rangos que varían desde COP 550.000 hasta COP 1.500.000 dependiendo de la calidad del activo y la oferta de servicios complementarios.

Dinamismo del sector logístico

El segmento industrial y logístico se afianza como un pilar fundamental del mercado inmobiliario corporativo en el país. La reorganización de las cadenas de suministro y el rápido crecimiento de la economía digital mantienen una demanda sostenida por centros de distribución y bodegas modernas.

Este dinamismo operativo se refleja en niveles de vacancia críticamente bajos, con una disponibilidad de apenas 1,6% sobre inventarios que superan los 3,3 millones de metros cuadrados en los principales nodos logísticos de la capital.

Los precios promedio de renta en estas infraestructuras alcanzan los COP 24.752 por metro cuadrado, marcando picos de valorización de hasta COP 36.000 en los corredores occidentales de mayor tracción.

Adicionalmente, el desarrollo de la inteligencia artificial y la demanda por servicios en la nube posicionan a los centros de datos como los activos de infraestructura crítica con mayor proyección de crecimiento para el capital institucional.

Absorción corporativa

Al observar el comportamiento del inventario tradicional competitivo, el mercado evidencia una base estabilizada de 3.116.814 metros cuadrados.

Durante el último trimestre reportado la absorción neta alcanzó 55.239 metros cuadrados en terreno positivo. Esta dinámica de ocupación responde directamente a una consolidada migración hacia activos de alta especificación, donde la toma de espacios se concentra de manera casi exclusiva en los activos Clase A+ y Clase A. Los edificios de menores especificaciones, catalogados como Clase B, reportaron absorciones negativas.

La disponibilidad total del mercado descendió al 6,52% , confirmando un escenario de compresión donde los valores locativos para productos premium mantienen una fuerte presión al alza impulsada por requerimientos corporativos innegociables en materia de eficiencia y bienestar.

Perspectiva del mercado

La estrategia para los portafolios corporativos institucionales hacia 2026 debe enfocarse en la retención y mejora de activos estabilizados que integren modelos híbridos de ocupación para maximizar la eficiencia operativa.

El claro desfase entre una alta demanda corporativa por edificios con certificaciones ambientales y un pipeline de nueva oferta sumamente restringido asegura la apreciación continua de las rentas en el segmento prime.

Los desarrolladores y fondos de inversión encontrarán sus mejores retornos financieros en la profesionalización del producto logístico y en la estructuración de alianzas estratégicas de riesgo compartido con operadores de espacios flexibles.

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