Las dinastías bancarias españolas redirigen capital hacia el inmobiliario europeo

Los family offices españoles destinan el 24% de sus carteras de inversión al sector inmobiliario, significativamente por encima del promedio del 18% de otras familias europeas, según datos de CaixaBank. Esa brecha se está ampliando. Una nueva generación de profesionales y líderes con raíces en las dinastías bancarias y empresariales más prominentes de España está acelerando un cambio estructural: alejándose de las asignaciones pasivas a fondos y avanzando hacia plataformas inmobiliarias directas, operativamente intensivas, que abarcan todo el continente.

La tendencia coincide con una recuperación europea más amplia. La inversión inmobiliaria en el continente alcanzó los €241.000 millones en 2025, un aumento interanual del 13%, según GRI Hub News. Las proyecciones citadas por la misma fuente apuntan a un crecimiento acumulado superior al 30% hasta 2027. Dentro de ese pool en expansión, el capital de origen ibérico está reclamando un papel distintivo, moldeado por el conocimiento local, las redes generacionales y el apetito por el control operativo.

¿Quiénes son las figuras clave que impulsan esta rotación de capital?

Tres nombres ilustran la amplitud del fenómeno.

David Botín Cociña ejerce como director general de servicios inmobiliarios en AEDAS Homes, una de las mayores promotoras residenciales de España. Antes de incorporarse a AEDAS, ocupó el cargo de CEO en Áurea Homes, según datos recopilados por GRI Institute e Iberian Property. Su trayectoria ejemplifica cómo profesionales de las familias financieras más reconocidas de España se están integrando en el liderazgo operativo del sector inmobiliario, en lugar de permanecer en el lado puramente financiero de la industria. En AEDAS Homes, Botín Cociña ocupa una posición en la intersección entre el desarrollo a gran escala, los mercados de capitales y la entrega al usuario final, un punto de vista que pocos gestores de fondos tradicionales pueden replicar.

Michael Zerda opera a una escala diferente, pero dentro de la misma lógica. Como responsable global de inmobiliario en Santander Alternative Investments y CEO de Deva Capital, Zerda supervisa la estrategia global de inversión y el despliegue de capital, según GRI Institute. Su doble mandato tiende un puente entre la infraestructura bancaria institucional y la agilidad de una plataforma de alternativos, posibilitando estructuras de coinversión que conectan el alcance del balance de Santander con la precisión en la originación de operaciones de un principal dedicado.

Abel Matutes Prats, a través de Mabel Capital, la firma de inversión privada que cofundó con Manuel Campos, ha seguido un camino más emprendedor. Mabel Capital entró en el mercado portugués adquiriendo cuatro edificios en Lisboa por más de €74 millones, según informó Iberian Property en 2018. La expansión transfronteriza de la firma hacia Portugal desde una base española ilustra cómo las familias empresariales de segunda generación están aprovechando la proximidad cultural y regulatoria ibérica para construir carteras diversificadas fuera de su mercado doméstico.

En conjunto, estos tres perfiles representan un espectro: liderazgo operativo corporativo (Botín Cociña en AEDAS Homes), gestión institucional de inversiones alternativas (Zerda en Santander/Deva Capital) e inversión directa emprendedora (Matutes Prats en Mabel Capital). El hilo conductor es un movimiento desde la asignación pasiva de capital hacia plataformas inmobiliarias prácticas y localmente arraigadas.

¿Por qué el capital de origen ibérico tiene una ventaja estructural en el inmobiliario europeo?

La ventaja competitiva de estos líderes-conectores ibéricos se sustenta en tres pilares: navegación regulatoria, profundidad de mercado y continuidad generacional.

En el frente regulatorio, el panorama de cumplimiento normativo en Europa es cada vez más complejo. La refundición de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios de la UE (EU 2024/1275), adoptada en abril de 2024 y actualmente en fase de implementación en los estados miembros, exige la comunicación de carbono de todo el ciclo de vida para todos los edificios nuevos a partir de 2030 y requiere que todos los edificios nuevos sean de emisiones cero desde 2030 (2028 para edificios públicos). Simultáneamente, la propia Ley 12/2023 de España introduce topes de alquiler en zonas residenciales declaradas tensionadas, traslada los honorarios de agencia inmobiliaria a los propietarios y permite a las comunidades autónomas redefinir a los grandes tenedores como aquellos que poseen cinco o más viviendas en zonas tensionadas.

Navegar simultáneamente por las capas regulatorias europeas y españolas exige operadores localmente arraigados e institucionalmente conectados. Los asignadores de capital remotos, ya sean fondos soberanos o fondos paneuropeos de oportunidad, enfrentan una desventaja estructural cuando los requisitos de cumplimiento divergen a nivel nacional y municipal. Los líderes con raíces profundas en las redes financieras españolas, y con equipos sobre el terreno, pueden actuar más rápido y valorar el riesgo con mayor precisión.

Los fundamentales del mercado español refuerzan esta ventaja. El país registró más de 705.000 compraventas de viviendas en 2025, con compradores extranjeros representando aproximadamente el 13,8% de las transacciones, unas 97.300 ventas, según datos de los Registradores españoles recopilados por VBILC. La demanda extranjera a esa escala crea una necesidad persistente de producto de calidad institucional, particularmente en mercados costeros y urbanos donde se concentran los compradores transfronterizos. Las plataformas localmente arraigadas están mejor posicionadas para originar, desarrollar y gestionar activos adaptados a ese perfil de demanda.

La dinámica inflacionaria apoya aún más la tesis. Se espera que la inflación general de España se modere hasta aproximadamente el 2,0% en 2026, según la Comisión Europea, apoyando la normalización de la renta real y la demanda doméstica. Para los operadores inmobiliarios con pipelines de desarrollo, la caída de la presión en los costes de insumos combinada con un volumen transaccional sostenido crea condiciones favorables para la expansión de márgenes.

El modelo de coinversión desplaza las estructuras tradicionales de fondos

Uno de los aspectos más trascendentes de este cambio generacional es la forma en que reestructura la relación entre capital y operaciones. Las estructuras tradicionales de fondos inmobiliarios europeos, con sus esquemas de comisiones por capas, ciclos de reporting trimestral y comités asesores de limited partners, son percibidas cada vez más como excesivamente burocráticas por los family offices y líderes que prefieren la exposición directa.

Los líderes-conectores ibéricos están siendo pioneros en estructuras de coinversión que alinean el despliegue de capital con la toma de decisiones operativas. En lugar de comprometerse con vehículos de pool ciego, estas plataformas reúnen capital operación por operación o por temática, dando a los coinversores visibilidad sobre activos y estrategias específicos antes del compromiso. El modelo es particularmente adecuado para el entorno europeo actual, donde la due diligence a nivel de activo sobre cumplimiento ESG, rendimiento energético y situación regulatoria local se ha vuelto tan importante como el análisis financiero.

Los family offices españoles, con su asignación del 24% al inmobiliario, representan una base natural de inversores para estas estructuras. Su exposición superior a la media al sector inmobiliario refleja tanto afinidad cultural como una evaluación racional de los rendimientos ajustados al riesgo en un mercado que comprenden profundamente. A medida que estas familias profesionalizan sus plataformas de inversión y se expanden a través de las fronteras, llevan consigo esa preferencia de asignación, creando un ciclo autorreforzante de formación de capital.

¿Qué significa esto para el panorama de inversión europeo en general?

La aparición de herederos de dinastías bancarias ibéricas y profesionales conectados como líderes inmobiliarios directos tiene implicaciones que van mucho más allá de España y Portugal.

Primero, introduce una nueva categoría de contraparte en las transacciones europeas. Los fondos soberanos y los fondos de pensiones acostumbrados a negociar con gestores de fondos ahora se encuentran con líderes que combinan credibilidad institucional con velocidad emprendedora. Las discusiones en eventos del GRI Institute han reflejado cada vez más esta dinámica, con miembros que señalan la creciente presencia de líderes de origen ibérico en el flujo de operaciones transfronterizas.

Segundo, acelera la convergencia entre la experiencia bancaria e inmobiliaria. Profesionales como Zerda, que se mueven entre ambos mundos a través de mandatos en Santander Alternative Investments y Deva Capital, pueden desplegar capacidades de crédito, equity y asesoramiento dentro de una sola plataforma. Esa integración reduce los costes de transacción y acelera la ejecución, particularmente en escenarios complejos de reestructuración o desarrollo.

Tercero, la tendencia refuerza la importancia de las plataformas operativas sobre la ingeniería financiera. En un entorno regulatorio moldeado por los mandatos de edificios de emisiones cero de la refundición de la EPBD y los controles de alquiler de la ley de vivienda española, la creación de valor depende cada vez más de la capacidad de desarrollar, reposicionar y gestionar activos para cumplir con nuevos estándares exigentes. El capital por sí solo es insuficiente; la capacidad operativa es el diferenciador.

La reasignación estructural del capital bancario ibérico hacia el inmobiliario europeo directo aún está en sus primeros capítulos. Con los volúmenes de inversión europeos en trayectoria de crecimiento acumulado superior al 30% hasta 2027, el recorrido es largo. Los líderes que construyen plataformas hoy — ya sea desde posiciones corporativas como la de Botín Cociña en AEDAS Homes, mandatos institucionales como el de Zerda en Santander, o vehículos emprendedores como Mabel Capital de Matutes Prats — se están posicionando en el centro de un flujo de capital que dará forma al entorno construido del continente durante la próxima década.

El GRI Institute continúa monitorizando estas dinámicas de capital transfronterizo a través de su red europea de miembros, donde líderes, inversores y operadores convergen para impulsar las transacciones más trascendentes del sector.