Corredor Chile-Perú: crisis de líderes y el capital corporativo que toma el control en 2026

Más de US$200 millones en inversión chilena hacia Perú marcan un nuevo ciclo inmobiliario andino

Las inmobiliarias chilenas habrán invertido más de US$200 millones en el mercado peruano a finales de 2025, según datos de DFSUD y BioBioChile. La cifra sintetiza un fenómeno que está reconfigurando el corredor de desarrollo inmobiliario entre Chile y Perú: el capital corporativo chileno migra hacia Lima y otras ciudades peruanas en busca de rendimientos que el mercado local, golpeado por turbulencias legales y financieras, ya no ofrece con la misma previsibilidad.

Este flujo de capital coincide con un momento paradójico. El sector inmobiliario en Chile cerró 2025 con un incremento en las ventas de entre el 8,5% y el 10,7%, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Sin embargo, varios de los nombres que las búsquedas en línea asocian con el liderazgo del desarrollo inmobiliario chileno atraviesan procesos legales y financieros que los alejan de la primera línea operativa. El dinamismo real del corredor Chile-Perú lo impulsan hoy estructuras corporativas con capacidad de ejecución a escala, no figuras individuales.

GRI Institute ha identificado esta reconfiguración como una de las tendencias más relevantes para los líderes del real estate latinoamericano en 2026.

¿Qué ocurrió con Cristian Menichetti y José Miguel Rawlins, dos nombres recurrentes en el sector inmobiliario chileno?

Las búsquedas frecuentes sobre Cristian Menichetti y José Miguel Rawlins reflejan un interés legítimo del mercado por comprender qué sucedió con dos perfiles que en años anteriores ocuparon posiciones visibles en el desarrollo inmobiliario chileno. La respuesta, respaldada por fuentes públicas, muestra un panorama de reestructuración forzada.

Cristián Menichetti declaró que la venta de Grupo Patio fue resultado de la presión ejercida por bancos e inversionistas institucionales, perdiendo su trabajo y parte de su patrimonio, según reportó La Tercera en enero de 2025. La salida de Menichetti de Grupo Patio, una de las plataformas de inversión inmobiliaria más reconocidas de Chile, se vincula con las consecuencias del denominado Caso Audio y la trama Factop, que generaron un efecto dominó sobre múltiples actores del mercado financiero e inmobiliario chileno.

El caso de José Miguel Rawlins presenta un cuadro igualmente severo. Rawlins, fundador de Bicentenario Capital, enfrenta una demanda de liquidación forzosa por el impago de 41.883 UF, según informó La Tercera en febrero de 2026. El procedimiento se tramita bajo la Ley Nº 20.720, la Ley de Reorganización y Liquidación de Empresas y Personas en Chile, y fue iniciado por Frontal Trust.

Estas situaciones tienen implicaciones directas para el ecosistema de desarrollo inmobiliario. Cuando operadores que estructuraban proyectos y gestionaban pipelines activos enfrentan procesos de liquidación o pérdida de control sobre sus vehículos de inversión, los proyectos en curso quedan expuestos a demoras, renegociaciones con acreedores y, en algunos casos, paralización. No se dispone de datos verificados sobre los metros cuadrados activos o el pipeline de proyectos que Menichetti o Rawlins estén liderando de forma independiente en 2026, lo que confirma su distanciamiento de la operación directa.

El mercado chileno absorbe estas salidas sin colapsar, precisamente porque el crecimiento de ventas del 8,5% al 10,7% registrado en 2025 responde a dinámicas estructurales de demanda habitacional y a la actividad de desarrolladores corporativos con balances más resilientes.

¿Quién lidera realmente el desarrollo inmobiliario en el corredor Chile-Perú en 2026?

La pregunta central para los tomadores de decisión en real estate andino no es quién fue relevante, sino quién está ejecutando hoy. El verdadero dinamismo del corredor Chile-Perú lo conducen capitales corporativos chilenos que están migrando inversiones hacia Perú ante las oportunidades que ofrece ese mercado.

Firmas como Echeverría Izquierdo y Paz Corp representan el perfil de operador que está definiendo el ciclo actual: empresas con acceso a financiamiento institucional, experiencia en ejecución de proyectos a escala y capacidad de operar en marcos regulatorios distintos. La inversión chilena acumulada de más de US$200 millones en Perú no es obra de emprendedores individuales, sino de plataformas corporativas con gobernanza estructurada.

Este patrón es consistente con lo que GRI Institute observa en sus encuentros con líderes del sector: la toma de decisiones de inversión cross-border en América Latina se profesionaliza y se concentra en vehículos con mayor institucionalidad.

El mercado peruano como destino: crecimiento proyectado y riesgos fiscales

Perú ofrece fundamentos atractivos para el capital chileno en migración. El sector construcción en Perú crecerá 3,8% en 2025, impulsado por la inversión pública y la recuperación de la inversión privada, según la Cámara de Comercio de Lima (CCL). A nivel sectorial, el mercado inmobiliario peruano proyecta un crecimiento adicional de entre 7% y 8% para 2025, de acuerdo con la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Sin embargo, un factor de riesgo fiscal significativo ensombrece las perspectivas de la vivienda social en Perú para 2026. El presupuesto estatal destinado a subsidios habitacionales, que incluye programas como Techo Propio y MiVivienda, sufrirá un recorte a menos de la mitad, pasando de S/2.175 millones a S/1.088 millones. Esta reducción presupuestaria afecta directamente el segmento de vivienda asequible y puede redirigir al capital privado hacia desarrollos de segmentos medios y altos, donde la dependencia de subsidios estatales es menor.

Para los desarrolladores chilenos que ingresan al mercado peruano, esta reconfiguración fiscal exige una calibración precisa del producto inmobiliario. Los proyectos orientados a segmentos subsidiados enfrentarán mayor incertidumbre regulatoria y presupuestaria, mientras que los desarrollos en zonas consolidadas de Lima, Arequipa o Piura pueden capturar la demanda orgánica que impulsa las proyecciones de crecimiento del 7% al 8%.

Perfiles fuera del corredor Chile-Perú: José Luis Mogollón y Tomás Elejalde

Las búsquedas frecuentes sobre José Luis Mogollón y Tomás Elejalde merecen una aclaración relevante para el mercado. José Luis Mogollón opera en el sector inmobiliario y turístico de México, vinculado a desarrollos como Quivira y Pueblo Bonito, sin presencia verificada en Chile o Perú. Tomás Elejalde desarrolla su actividad profesional en Colombia, asociado a proyectos de infraestructura como el Metro de Medellín, igualmente sin operaciones documentadas en el corredor andino Chile-Perú.

No se encontraron datos verificados que vinculen a ninguno de estos dos ejecutivos con el mercado inmobiliario de Chile o Perú. Su relevancia corresponde a otros corredores de inversión dentro de América Latina, donde GRI Institute también realiza seguimiento activo a través de sus comunidades de miembros.

Un corredor que se institucionaliza

El corredor inmobiliario Chile-Perú atraviesa una transición de liderazgo que trasciende lo anecdótico. La salida forzada de figuras como Menichetti y Rawlins del primer plano operativo coincide con la consolidación de actores corporativos con mayor solidez financiera y gobernanza institucional.

Tres conclusiones emergen del análisis de este ciclo. Primera: el crecimiento de ventas inmobiliarias en Chile, superior al 8% en 2025, no depende de líderes individuales sino de la resiliencia del mercado habitacional. Segunda: la inversión chilena en Perú, que supera los US$200 millones, está siendo canalizada por desarrolladores corporativos con capacidad de absorber los riesgos regulatorios del mercado peruano. Tercera: el recorte presupuestario en vivienda social en Perú para 2026 reorienta las oportunidades de desarrollo hacia segmentos medios, donde la rentabilidad depende menos de la política fiscal.

Los miembros de GRI Institute que operan en el corredor andino encontrarán en los próximos encuentros regionales un espacio para profundizar en estas dinámicas de capital cross-border y en las oportunidades que la reconfiguración del liderazgo inmobiliario abre para nuevos operadores y estructuradores de proyectos.

El mercado se mueve. Los nombres cambian. Las estructuras que perduran son las que combinan capital institucional, gobernanza sólida y capacidad de ejecución en múltiples jurisdicciones.