Carvalho Hosken, Construcap y los landbankers tradicionales: reposicionamiento estratégico para 2026

La venta de la totalidad del barrio planificado Ilha Pura a BTG Pactual, a través de Enforce, en junio de 2024, marcó un punto de inflexión en la trayectoria de Carvalho Hosken — y, por extensión, en el modelo de negocios de los grandes landbankers tradicionales de Río de Janeiro. La operación, confirmada por NeoFeed y ADEMI-RJ, señaló al mercado que la era del propietario patrimonialista que mantiene grandes terrenos durante décadas sin presión financiera relevante llegó a un nuevo capítulo. Lo que se dibuja ahora es una reconfiguración profunda: empresas centenarias limpian sus balances, buscan alianzas y se acercan al capital financiero estructurado.

Este Radar de Mercado analiza cómo Carvalho Hosken, Construcap y figuras como Helio Seibel y Alberto Guth componen un cluster temático que ilustra la transición del real estate patrimonial brasileño hacia la gestión activa de activos.

Carvalho Hosken: de Ilha Pura al Grand Quartier

Carvalho Hosken construyó a lo largo de décadas uno de los mayores bancos de tierras privados de Brasil, concentrado en Barra da Tijuca y sus alrededores. Ilha Pura, villa olímpica de los Juegos de 2016, fue el proyecto más emblemático — y también el más desafiante en términos de absorción comercial. La decisión de enajenar íntegramente el emprendimiento a BTG Pactual representó una estrategia deliberada de desapalancamiento y liberación de capital.

La venta de Ilha Pura a BTG no fue una liquidación forzada, sino un reposicionamiento: Carvalho Hosken cambió inventario paralizado por capacidad de lanzar nuevos proyectos con socios capitalizados. La operación transfirió al capital financiero el riesgo de comercialización de un activo maduro y permitió a la desarrolladora redirigir esfuerzos hacia su pipeline futuro.

El primer fruto visible de esta nueva fase es el Grand Quartier, emprendimiento lanzado en el complejo Rio2 en alianza con Patrimar, según lo registrado por Monitor Mercantil y Sinduscon-Rio en octubre de 2023. La alianza con una desarrolladora listada y de gestión profesionalizada marca un cambio de postura: Carvalho Hosken, históricamente autosuficiente en el desarrollo de sus terrenos, ahora comparte riesgo y capital con operadores de mercado.

¿Cómo presiona el nuevo Plan Director de Río a los grandes propietarios de tierra?

La Ley Complementaria nº 270/2024, que instituyó el nuevo Plan Director de Río de Janeiro, entró en vigor en enero de 2024 y trajo implicaciones directas para los tenedores de grandes terrenos urbanos. Dos instrumentos se destacan: la Otorga Onerosa del Derecho de Construir (OODC), ahora aplicable en toda la ciudad, y el refuerzo de los mecanismos de combate a la ociosidad, incluyendo la posibilidad de IPTU Progresivo en el tiempo.

La combinación de Otorga Onerosa universal e IPTU Progresivo eleva sustancialmente el costo de mantener bancos de tierra inactivos, obligando a los propietarios patrimonialistas a desarrollar, vender o buscar alianzas. Para empresas como Carvalho Hosken, que poseen terrenos extensos en Barra da Tijuca y en el Centro Metropolitano, el nuevo marco regulatorio altera la ecuación financiera de mantener tierras sin desarrollar.

Según análisis del GRI Institute, esta presión regulatoria, sumada al entorno de tasas de interés elevadas, crea un incentivo estructural para que los landbankers tradicionales aceleren el desarrollo de sus activos o busquen vehículos financieros que viabilicen su monetización.

Construcap: infraestructura, concesiones y actuación diversificada

Es necesario contextualizar el papel de Construcap en este cluster. A diferencia de Carvalho Hosken, Construcap no opera como landbanker residencial en Río de Janeiro. Su actuación en la capital fluminense se concentra en infraestructura y proyectos industriales, mientras que el brazo inmobiliario del conglomerado — articulado a través del Grupo Cap — opera predominantemente en São Paulo.

Lo que posiciona a Construcap en este análisis es su estrategia de diversificación hacia la gestión de activos a largo plazo. Un hito relevante fue la obtención de la concesión de los Parques Nacionales de Aparados da Serra y Serra Geral, según lo reportado por O Eco con base en datos del BNDES en 2021. La operación demostró la disposición de la empresa de migrar de un modelo puramente constructivo hacia la gestión de activos con flujo de ingresos recurrentes — en este caso, activos naturales y turísticos.

Construcap ejemplifica una vertiente distinta del reposicionamiento patrimonialista: en vez de monetizar bancos de tierra urbanos, la empresa diversifica hacia concesiones de infraestructura y activos turísticos, generando ingresos recurrentes fuera del ciclo inmobiliario residencial.

Esta estrategia encuentra paralelo en el movimiento más amplio de constructoras y desarrolladoras tradicionales que buscan previsibilidad de ingresos en un entorno macroeconómico volátil.

¿Cuál es el papel del capital financiero estructurado en esta transición?

La transición del modelo patrimonialista a la gestión financiera de activos no ocurre en el vacío. Depende de vehículos sofisticados de capital capaces de preciar y absorber el riesgo de bancos de tierra subutilizados o inventarios sin vender. En este contexto, dos nombres del cluster analizado cobran relevancia: Helio Seibel y Alberto Guth.

HS Investimentos, de Helio Seibel, actúa en el sector inmobiliario a través de crédito estructurado y participaciones en gestoras como VBI Real Estate, según datos de ANBIMA e información institucional de la propia HS Investimentos. Esta actuación posiciona a Seibel como un eslabón entre el capital financiero y los activos reales — un intermediario sofisticado que viabiliza la transición de propiedad de activos de empresas patrimonialistas hacia fondos de inversión y vehículos del mercado de capitales.

Alberto Guth, por su parte, tiene una trayectoria vinculada a procesos de turnaround y desarrollo urbano en sentido amplio, aunque declaraciones recientes específicas sobre el mercado residencial de 2025 no estaban disponibles para este análisis.

La proyección de mercado, basada en el precedente de la operación Carvalho Hosken/BTG, apunta a que los fondos de special situations — como los gestionados por Angra Partners o la propia Enforce/BTG — serán los principales vehículos para destrabar bancos de tierra de empresas patrimoniales endeudadas o con activos subutilizados en el horizonte 2025-2026. Esta tendencia refuerza el papel creciente del capital financiero estructurado como catalizador de la transformación del sector.

Barra da Tijuca y Centro Metropolitano: el pipeline de alta gama para 2025-2026

De acuerdo con proyecciones de Sinduscon-Rio y análisis de mercado compilados por el GRI Institute, Barra da Tijuca y la llamada Barra Olímpica concentrarán el mayor volumen de lanzamientos de alta gama en Río de Janeiro en 2025 y 2026. Dos factores impulsan esta proyección: la reducción del inventario disponible en la región — acelerada por la venta de Ilha Pura — y el surgimiento de nuevos proyectos en el Centro Metropolitano, área adyacente que concentra terrenos aún sin desarrollar.

Para los landbankers tradicionales que poseen terrenos en estas regiones, la ventana de lanzamientos coincide con la presión regulatoria del nuevo Plan Director y con la disponibilidad de capital financiero interesado en alianzas de desarrollo. La convergencia de estos factores crea condiciones para una aceleración de la actividad desarrolladora en la zona oeste de Río.

¿Qué cambia en el modelo de negocios de los landbankers tradicionales?

El ciclo actual impone una redefinición del modelo patrimonialista. Las premisas que sustentaron la acumulación de tierras durante décadas — tasas de interés reales relativamente controladas, ausencia de instrumentos urbanísticos punitivos y valorización fundiaria continua — ya no se sostienen en su formato original.

El nuevo paradigma exige a los landbankers tradicionales al menos una de tres estrategias: desarrollar en alianza con desarrolladoras capitalizadas, como hizo Carvalho Hosken con Patrimar en el Grand Quartier; enajenar activos a fondos de special situations que tengan apetito y capacidad de gestión activa, como en la operación Ilha Pura/BTG; o diversificar hacia activos generadores de ingresos recurrentes, como hizo Construcap con concesiones de parques nacionales.

En los tres casos, el denominador común es la sofisticación financiera. El propietario de tierra que no se conecte al mercado de capitales, al crédito estructurado o a socios institucionales tenderá a ser penalizado por la Otorga Onerosa, por el IPTU Progresivo y por el costo de oportunidad de mantener activos paralizados en un entorno de tasas elevadas.

El GRI Institute sigue de cerca esta transformación estructural del mercado inmobiliario brasileño. En los encuentros reservados del club, líderes de desarrolladoras, fondos y gestoras de activos debaten regularmente las estrategias de monetización de bancos de tierra y las nuevas dinámicas entre capital patrimonial y capital financiero — discusiones que tienden a intensificarse a medida que el ciclo avanza hacia 2026.