Diplomacia inmobiliaria: cómo el capital británico encuentra ruta hacia el real estate andino en 2026

La IED en Colombia crece 34,4% y abre ventana para el capital institucional británico

La Inversión Extranjera Directa en Colombia alcanzó US$3.794 millones en el primer trimestre de 2026, con un crecimiento del 34,4% interanual impulsado principalmente por sectores no extractivos, según datos del Banco de la República y el MinCIT. Ese dinamismo sitúa al país como uno de los mercados andinos con mayor tracción para el capital institucional europeo, y en particular para los flujos provenientes del Reino Unido, que cuentan con un andamiaje jurídico bilateral robusto y una diplomacia comercial cada vez más activa en el segmento inmobiliario.

El dato adquiere mayor relevancia cuando se lo contrasta con la proyección global de Savills, que estima un crecimiento del 15% en la inversión inmobiliaria mundial durante 2026, con la expectativa de superar la barrera del billón de dólares (US$1.000 billions). La confluencia entre un mercado local receptivo y un ciclo global de reactivación del capital institucional configura un escenario propicio para que los fondos británicos profundicen su presencia en la región andina.

¿Qué instrumentos bilaterales canalizan la inversión británica hacia Colombia?

Dos instrumentos jurídicos estructuran la relación de inversión entre el Reino Unido y Colombia. El primero es el Acuerdo Bilateral para la Promoción y Protección de Inversiones (APPRI), actualmente en vigor, que otorga garantías jurídicas a los inversionistas británicos en sectores estratégicos como infraestructura y real estate. El segundo es el Tratado de Libre Comercio (TLC) entre ambos países, también vigente, que dio continuidad a las preferencias arancelarias y al fomento de la inversión extranjera directa tras el Brexit, abarcando servicios financieros, compras públicas e infraestructura.

Estos marcos no son meramente declarativos. Funcionan como catalizadores operativos que reducen la percepción de riesgo-país para los asset managers británicos, otorgan protección contra expropiación indirecta y facilitan la repatriación de utilidades. Para el inversor institucional que evalúa destinar capital a activos de ciclo largo en América Latina, la existencia simultánea de un APPRI y un TLC vigente representa una ventaja competitiva significativa frente a jurisdicciones que carecen de esa doble cobertura.

A esta arquitectura legal se suma un Memorando de Entendimiento (MoU) firmado entre Colombia y el Reino Unido para el desarrollo regulatorio ferroviario y la transición energética, según información publicada por GRI Institute. Este acuerdo facilita la entrada de capital británico en proyectos de largo plazo, ampliando el espectro de oportunidades más allá del real estate tradicional hacia la infraestructura logística y de movilidad, segmentos que generan externalidades positivas directas sobre el valor de los activos inmobiliarios adyacentes.

ERG International Group y El Campín: un caso de referencia en APPs con capital británico

La firma británica ERG International Group participa en la Asociación Público-Privada (APP) para la ampliación del Estadio El Campín en Bogotá, un megaproyecto que combina infraestructura deportiva con desarrollo inmobiliario de usos mixtos, según datos de GRI Institute. El proyecto ilustra cómo el capital del Reino Unido se despliega en Colombia a través de vehículos de inversión que trascienden la adquisición directa de activos para articularse con la política pública de desarrollo urbano.

La participación de una firma británica en una APP de esta envergadura confirma que los acuerdos bilaterales tienen traducción concreta en el pipeline de proyectos. Las APPs, por su estructura de largo plazo y distribución de riesgos entre el sector público y el privado, constituyen un vehículo natural para el capital institucional europeo que busca retornos estables en mercados emergentes con fundamentos macroeconómicos en proceso de estabilización.

¿Cómo afecta la política monetaria colombiana a los flujos de capital inmobiliario?

La inflación en Colombia cerró 2025 en 5,10%, según el DANE. Ese nivel obligó al Banco de la República a mantener tasas de interés elevadas, encareciendo el crédito hipotecario y el financiamiento para desarrolladores inmobiliarios. El impacto sobre la liquidez sectorial es directo: los costos de apalancamiento más altos comprimen los márgenes de los proyectos residenciales y alargan los cronogramas de comercialización.

Munir Jalil, economista jefe para la Región Andina de BTG Pactual, proyecta que el Banco de la República continuará con una política monetaria restrictiva durante 2026, con un alza de tasas de hasta 200 puntos básicos que podría llevar la tasa de referencia a niveles del 11,25%. Esa trayectoria impactará la liquidez institucional y la asignación de capital en activos inmobiliarios de ciclo largo.

Para los inversionistas británicos, este entorno genera una dualidad. Por un lado, las tasas elevadas incrementan el costo de oportunidad de ingresar al mercado colombiano con apalancamiento local. Por el otro, la corrección de precios que acompaña a los ciclos de tasas altas puede crear ventanas de entrada atractivas para capital paciente denominado en libras esterlinas o dólares, que opera con costos de fondeo inferiores a los del mercado local.

La lectura macroeconómica de Jalil adquiere especial relevancia para los fondos de pensiones y los vehículos de inversión de largo plazo que representan una porción significativa del capital institucional, tanto en Colombia como en los mercados de origen británicos. Las restricciones fiscales y monetarias obligan a una selección más rigurosa de activos, privilegiando aquellos con flujos de caja contractuales y protección inflacionaria, como los activos logísticos, de infraestructura y de renta comercial bajo contratos de largo plazo.

La dimensión andina: Chile, Perú y la red de capital regional

El capital británico que ingresa por Colombia tiene potencial de irrigarse hacia el conjunto de la región andina. Eduardo Pérez Marchant, CEO de Parque Arauco, lidera la expansión de activos comerciales y multifamily en Chile, Perú y Colombia, configurando una plataforma que facilita la diversificación geográfica para inversionistas que buscan exposición regional con un solo punto de entrada operativo.

En Perú, Jorge Velarde, presidente de COFIDE, estructura garantías para infraestructura y real estate, generando mecanismos de mitigación de riesgo que pueden resultar complementarios para los flujos de capital británico que ya cuentan con la protección del APPRI colombiano. La articulación entre garantías soberanas peruanas y protección bilateral británico-colombiana crea un corredor de inversión con capas de seguridad jurídica que pocos mercados emergentes ofrecen.

Esta dimensión regional es consistente con las tendencias discutidas en los encuentros de líderes organizados por GRI Institute, donde ejecutivos de primer nivel del sector inmobiliario andino intercambian perspectivas sobre asignación de capital cross-border y la necesidad de marcos regulatorios que faciliten la inversión transfronteriza dentro de la región.

El rol de la diplomacia comercial en la nueva geografía del capital

El embajador del Reino Unido en Colombia, George Hodgson, ha consolidado durante el período 2024-2026 un perfil activo en la promoción de alianzas público-privadas y proyectos vinculados a la sostenibilidad. Esa labor diplomática, lejos de ser protocolar, opera como un facilitador concreto de deal flow entre inversionistas británicos y oportunidades inmobiliarias y de infraestructura en el mercado colombiano.

La diplomacia inmobiliaria, entendida como la articulación entre representaciones diplomáticas y flujos de capital hacia activos reales, emerge como un componente cada vez más relevante en la arquitectura global de inversión. Los acuerdos bilaterales proveen el marco jurídico, las embajadas facilitan las conexiones institucionales y las plataformas sectoriales como GRI Institute generan los espacios de inteligencia de mercado y networking de alto nivel donde esas operaciones se materializan.

El crecimiento del 34,4% en la IED colombiana durante el primer trimestre de 2026 no es un fenómeno aislado. Responde a una combinación de factores estructurales, desde los acuerdos bilaterales vigentes hasta la maduración del ecosistema de APPs, que posiciona al país como un receptor natural de capital institucional de largo plazo. Para los fondos británicos, Colombia representa un mercado donde la protección jurídica, el dinamismo económico y la profundidad del pipeline de proyectos convergen en una propuesta de valor diferenciada dentro del universo de mercados emergentes.

El desafío inmediato reside en la política monetaria. Con tasas que podrían alcanzar el 11,25% según las proyecciones de Munir Jalil, la selectividad será el criterio dominante en la asignación de capital durante los próximos trimestres. Los activos con flujos contractuales, protección inflacionaria y respaldo de APPs o garantías soberanas concentrarán el interés del capital institucional, tanto británico como regional.