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Através de programas específicos, as cidades do Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife exemplificam a implementação de políticas públicas que visam não apenas a recuperação física dos edifícios, mas também a dinamização social, econômica e cultural do Centro.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA Caixa estima que o segmento de retrofit pode movimentar cerca de R$ 40 bilhões por ano até 2040, com a criação de 80 mil unidades e uma participação próxima de 10% do mercado imobiliário. Somente na cidade de São Paulo, cerca de sete mil edifícios possuem potencial para retrofit, com uma expectativa de crescimento de 15% ao ano na próxima década, conforme divulgou o banco estatal em evento recente do Sinduscon-SP. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm fevereiro de 2025, a Caixa lançou a modalidade retrofit de apoio à produção habitacional, uma linha de crédito desenvolvida para incorporadoras interessadas em transformar edificações existentes em novos empreendimentos habitacionais, aproveitando estruturas prontas - mesmo aquelas que originalmente não se destinavam à habitação. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEmbora o banco não tenha divulgado, desde então, um orçamento específico para essa modalidade, o vice-presidente de Habitação, Roberto Carlos Ceratto, chegou a afirmar que esta pode ser a principal finalidade dos recursos emprestados para o setor imobiliário, colocando o retrofit na primeira prateleira de prioridades. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO tomador consegue antecipar 50% do volume total do financiamento - ante 10% no apoio à produção convencional - e o valor teto dos imóveis é 40% maior do que em outras unidades financiadas pelo FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), alcançando R$ 252,7 mil no preço de venda para o comprador final.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nConfira a seguir como Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife estão viabilizando o retrofit.  \r\n\u003Ch2>Reviver Centro\u003C\u002Fh2>\r\nO programa Reviver Centro, aprovado pela Câmara de Vereadores e sancionado pela \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"8716\">Prefeitura do Rio de Janeiro\u003C\u002Fspan> em 2021, tem como objetivo principal estimular a recuperação urbanística, econômica e habitacional da região central da cidade por meio da modernização e conversão de imóveis antigos e comerciais em moradias via retrofit.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cimg alt=\"\" src=\"https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Ffiles\u002FBody_1_RJ_2026_7_16_12_29_12_1784204952.jpg\" style=\"width:100%\" \u002F>\r\n\u003Cdiv style=\"text-align:center\">\u003Cspan style=\"font-size:12px\">Imagem gerada por IA (\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan>)\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fdiv>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nDesde sua criação até o fim do primeiro trimestre de 2026, o Reviver Centro já licenciou mais de 7,8 mil unidades habitacionais, distribuídas em 74 licenças, totalizando mais de 451 mil metros quadrados aprovados. O ano de 2025 concentrou o maior volume de projetos desde o lançamento do programa, com 22 licenças e 3,2 mil unidades aprovadas, o que representa quase 41% do total licenciado.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"24017\">Mercado Imobi\u003C\u002Fspan>liário do Rio, Cláudio Hermolin, destaca que o Centro possui características ideais para se tornar uma das áreas mais valorizadas da cidade, devido à infraestrutura de transporte consolidada e à proximidade com áreas de lazer, centros culturais e museus.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nUm dos casos mais conhecidos na capital fluminense envolve o Edifício A Noite, comprado pela Prefeitura junto à União, em 2023, por R$ 28,9 milhões após quatro tentativas de leilão realizadas pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) sem propostas. A prefeitura assumiu o risco imobiliário para poder garantir a aplicação imediata dos benefícios do Reviver Centro, tornando o prédio muito mais atraente para o mercado privado.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO edifício foi, então, comprado pela QOPP Incorporadora - atualmente \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"18952\">Azo Inc\u003C\u002Fspan> - por R$ 36 milhões, além de 50% do potencial adicional gerado pelas regras do Reviver Centro, para ser transformado em um residencial com 447 unidades, além de lojas, restaurantes e o Centro Cultural da Rádio Nacional no térreo. No fim de 2024, a Brookfield adquiriu 97% dos apartamentos que, quando prontos, vão compor o portfólio multifamily da gestora canadense. O restante das unidades seguirá com a Azo.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO retrofit será executado pela \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"18952\">Azo Inc\u003C\u002Fspan> e é estimado em R$ 188 milhões, com previsão de entrega em 2027. Em outubro do ano passado, a incorporadora captou R$ 120 milhões em títulos verdes junto ao Bradesco para financiar as obras.\r\n\u003Ch3>Os incentivos do Reviver Centro\u003C\u002Fh3>\r\nO incorporador que gera área residencial no Centro do Rio recebe o direito de construir área equivalente em bairros da Zona Sul (Ipanema, Leblon, Copacabana, Botafogo, Flamengo, Laranjeiras) ou Zona Oeste (Barra da Tijuca e Recreio). O fator multiplicador para o cálculo pode chegar a 1,4x a 1,8x do potencial gerado se o imóvel objeto do retrofit for tombado ou preservado. Além disso, o desenvolvedor fica isento da obrigatoriedade de 100% das vagas de garagem.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOutro incentivo urbanístico é a possibilidade de conversão de coberturas e terraços em áreas de lazer sem que essa área seja computada no limite do Índice de Aproveitamento de Área (ATE) do prédio. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm âmbito fiscal, há isenção de 100% do ITBI na aquisição do imóvel original para realização do retrofit e nova isenção de 100% na primeira aquisição das unidades residenciais resultantes do retrofit (venda na ponta). \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO IPTU também é 100% isento durante o período de obras, com limite inicial de 36 meses, prorrogável por mais 12 meses em caso de atraso justificado. Após a emissão do Habite-se, o IPTU é 100% isento no primeiro ano, aumentando gradativamente até atingir a alíquota cheia após o 5º ano de ocupação.  \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO ISS é reduzido para a alíquota mínima permitida pela Constituição, de 2%, para todos os serviços de engenharia, arquitetura, demolição e construção aplicados ao retrofit.\r\n\u003Ch2>Programa de Reabilitação do Centro Histórico e Escritório +4D\u003C\u002Fh2>\r\nPorto Alegre implementou o Programa de Reabilitação do Centro Histórico (PRCHPA), instituído pela Lei Complementar nº 930, de 29 de dezembro de 2021, e regulamentado pelo Decreto nº 23.270, de 9 de maio de 2025. O programa busca requalificar o Centro Histórico através de intervenções múltiplas, valorizando suas potencialidades sociais, econômicas, ambientais e funcionais.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cimg alt=\"\" src=\"https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Ffiles\u002FBody_2_Porto_Alegre_2026_7_16_12_29_11_1784204951.jpg\" style=\"width:100%\" \u002F>\r\n\u003Cdiv style=\"text-align:center\">\u003Cspan style=\"font-size:12px\">Imagem gerada por IA (\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan>)\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fdiv>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNo escopo, estão dois perímetros distintos: o Perímetro de Adesão, que engloba o Centro Histórico, e a Área de Interface, que compreende um perímetro mais amplo ao redor do Centro. Dentro do Perímetro de Adesão, são definidas três categorias de imóveis para o retrofit: i) Institucional, Cultural, Lazer e Turismo, ii) Residencial, e iii) Comércio e Serviços, cada um com objetivos específicos para estimular a renovação e a dinamização.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nComplementarmente, a Prefeitura de Porto Alegre criou, em fevereiro de 2026, o Escritório de Gestão e Monitoramento +4D. Vinculado à Secretaria do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, o Escritório +4D integra ações entre secretarias e órgãos municipais para acelerar projetos de qualificação urbana no 4º Distrito, que abrange os bairros Floresta, São Geraldo, Navegantes, Humaitá e Farrapos. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA iniciativa visa concentrar investimentos na requalificação de espaços públicos, obras de infraestrutura, estímulo a novos empreendimentos e ações de desenvolvimento social e econômico, aportando os R$ 600 milhões captados via financiamento junto ao Banco Mundial para impulsionar a transformação dos bairros mencionados.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO primeiro edifício reformado no âmbito do PRCHPA é o Cais Rooftop, localizado na esquina da Avenida Mauá com a Rua Caldas Júnior. O prédio de 1946, que estava abandonado e era frequentemente invadido, foi transformado em um complexo com 48 apartamentos e um restaurante no terraço, com investimento de R$ 16 milhões realizado pela Toniolo Engenharia e Construções.\u003Cbr \u002F>\r\n \u003Cbr \u002F>\r\nAs antigas lajes de 300 metros quadrados distribuídas em seis andares foram divididas em apartamentos de 25 a 51 metros quadrados, com banheiro, quarto e cozinha integrados. Todas as unidades foram vendidas para investidores que alugam as unidades. \r\n\u003Ch3>Os incentivos no Centro Histórico e 4º Distrito\u003C\u002Fh3>\r\nEm Porto Alegre, as incorporadoras interessadas têm isenção de até 100% do pagamento da outorga onerosa - contrapartida financeira paga à prefeitura para construir acima do índice básico - para os projetos de reabilitação com mudança de uso. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNo Centro Histórico, o projeto que realizar retrofit estrutural ou preservação de fachadas históricas pode receber autorização para aumentar a altura do edifício (onde o gabarito permitir) ou comercializar esse direito construtivo para terceiros. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nTamém há dispensa de recuos viários obrigatórios em prédios consolidados e redução de até 100% na exigência de vagas de garagem, dependendo da proximidade de eixos de transporte público. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOs incentivos fiscais incluem isenção de 100% do ITBI na aquisição do imóvel destinado ao retrofit, tanto no Centro Histórico quanto no 4º Distrito; isenção do IPTU por até cinco anos durante o período de execução das obras e por mais três anos após a emissão do Habite-se. Do 4º ao 15º anos, os proprietários que mantiverem o imóvel conservado ou com comércio ativo no térreo possuem descontos progressivos de 25% a 75% no imposto.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nAssim como no Reviver Centro, o ISS tem alíquota reduzida para 2% sobre os serviços de construção, reforma, instalações e conservação do edifício sob retrofit.  \r\n\u003Ch2>Recentro\u003C\u002Fh2>\r\nNo Recife, o programa Recentro, criado em 2021, é o principal motor da transformação urbana, com foco na requalificação da área central. A iniciativa combina incentivos fiscais, planejamento urbano e articulação entre proprietários e investidores para viabilizar projetos de retrofit.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cimg alt=\"\" src=\"https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Ffiles\u002FBody_3_Recife_2026_7_16_12_29_11_1784204951.jpg\" style=\"width:100%\" \u002F>\r\n\u003Cdiv style=\"text-align:center\">\u003Cspan style=\"font-size:12px\">Imagem gerada por IA (\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan>)\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fdiv>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO Gabinete do Centro do Recife, por meio do Recentro, oferece um serviço de inteligência imobiliária para investidores interessados em adquirir, alugar ou ocupar imóveis nos bairros Santo Antônio, São José e Boa Vista, visando fortalecer a reabilitação urbana e atrair investimentos qualificados.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nDesde a criação do programa, mais de 40 imóveis já foram beneficiados, somando aproximadamente 150 mil metros quadrados em processo de revitalização. A chefe do Gabinete do Centro, Ana Paula Vilaça, enfatiza que o retrofit é uma ferramenta essencial para a reocupação dos centros históricos, alinhada a uma tendência global de retorno às regiões centrais, impulsionada pela infraestrutura existente e pela concentração de empregos e serviços.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA estratégia do Recentro inclui diagnósticos detalhados dos imóveis, identificação de proprietários e criação de ferramentas para conectar investidores e donos de prédios. Além disso, o poder público atua na melhoria do entorno com intervenções em infraestrutura, segurança e espaços públicos, tornando a região mais atrativa.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm dezembro de 2025, a Prefeitura publicou o Decreto nº 39.330, que regulamenta o Incentivo à Reabilitação do Centro (IRCentro). Na prática, o programa transforma o investimento em reformas e retrofits no Centro em uma moeda de troca urbanística, permitindo que as incorporadoras construam acima do limite básico em outras zonas valorizadas da cidade, ou mesmo vendam esse potencial a pares do mercado.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nComo medida de segurança para garantir a conclusão do retrofit nos bairros que integram o programa, a expedição do Habite-se nos projetos em áreas valorizadas só são emitidos após entrega da obra que gerou o benefício. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm janeiro deste ano, a Prefeitura do Recife lançou o edital de licitação para a PPP (Parceria Público-Privada) Morar no Centro, que visa criar mais de mil habitações na área central da cidade, abrangendo os bairros de São José, Santo Antônio, Boa Vista e Cabanga. O projeto prevê investimentos superiores a R$ 213 milhões ao longo de 25 anos de concessão, combinando obras de retrofit e a construção de novas edificações.\r\n\u003Ch3>Os incentivos do Recentro\u003C\u002Fh3>\r\nProjetos de retrofit que alteram a destinação do imóvel, como galpões ou armazéns antigos do porto transformados em lofts residenciais ou escritórios compartilhados são isentos de qualquer taxa de contrapartida urbanística pela mudança de uso. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nSemelhante a Porto Alegre, é dada a permissão para manutenção da taxa de ocupação original do lote em até 100%, sem necessidade de adequação aos recuos modernos exigidos em novas construções.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nTambém ocorre a flexibilização das regras de acessibilidade interna - como poço de elevador externo ou rampas adaptadas - para não comprometer a integridade de prédios tombados ou de interesse histórico especial (ZEPH). \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNo campo fiscal, o ITBI é isento na primeira aquisição do imóvel para fins de retrofit. O IPTU é isento por até dez anos para imóveis que passarem por processos de retrofit residencial ou de uso misto, e de até oito anos para imóveis comerciais destinados a empresas de tecnologia e economia criativa. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO ISS é fixado em 2% para as obras. Empresas de tecnologia, economia criativa e serviços que se instalarem em prédios retrofitados no centro histórico contam com alíquota de ISS reduzida permanentemente para 2% em suas atividades operacionais - o padrão da cidade é de 5%. \r\n\u003Ch2>Desafios observados\u003C\u002Fh2>\r\nApesar dos incentivos e do sucesso dos programas, a implementação do retrofit em centros históricos não está livre de desafios, que vão desde aspectos regulatórios, jurídicos e, principalmente, a complexidade da preservação patrimonial.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO Edifício A Noite, por exemplo, é um prédio tombado pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), o que implica a necessidade de seguir rigorosas diretrizes de preservação durante o processo de retrofit.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nMais recentemente, o edital da Pedra do Sal, no Rio de Janeiro, expôs desafios ligados a preservação, custos e burocracia, que incluem a necessidade de aprovações em diferentes esferas de órgãos de patrimônio, a limitação de intervenções estruturais e estéticas, e o aumento dos custos devido à utilização de técnicas e materiais específicos para a restauração - riscos esses que são transferidos para o ente privado. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nAprofunde a discussão sobre o retrofit e o futuro das cidades na reunião online realizada pelo \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan> no próximo dia 13 de agosto. \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.griinstitute.org\u002Frealestate\u002Femeeting\u002Ffuturo-das-cidades-como-o-retrofit-pode-redefinir-os-grandes-centros_5557\" target=\"_blank\">\u003Cstrong>Saiba mais.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fa> ","Há alguns anos, mais precisamente a partir de 2021, o retrofit urbano emergiu como uma ferramenta essencial para a requalificação de centros históricos no Brasil, transformando edifícios degradados ou subutilizados em ativos modernos e funcionais.\u003Cbr \u002F>\r\n \u003Cbr \u002F>\r\nAs iniciativas pioneiras foram realizadas nas cidades do Rio de Janeiro (Reviver Centro), Porto Alegre (Programa de Reabilitação do Centro Histórico) e Recife (Recentro), as quais, por meio de arcabouços regulatórios robustos, incentivos fiscais e urbanísticos, estão catalisando a reocupação residencial, o desenvolvimento econômico e a promoção da sustentabilidade.\u003Cbr \u002F>\r\n \u003Cbr \u002F>\r\nA atuação da Caixa Econômica Federal desempenha um papel crucial, fornecendo o capital  em condições adequadas para a viabilização desses projetos. Com milhares de unidades entregues e outras em andamento, o cenário ainda é de muitas oportunidades, dada a crescente demanda por soluções habitacionais e comerciais em áreas centrais que dispõem de infraestrutura e localização privilegiadas, aliada ao interesse do poder público em revitalizar essas áreas.\u003Cbr \u002F>\r\n \u003Cbr \u002F>\r\nO tema será debatido em reunião online do GRI Institute com as presenças de Felipe Matos, secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento da Prefeitura do Recife, Germano Bremm, secretário de Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade da Prefeitura de Porto Alegre, e Osmar Lima, secretário de Desenvolvimento Econômico da Prefeitura do Rio de Janeiro. \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.griinstitute.org\u002Frealestate\u002Femeeting\u002Ffuturo-das-cidades-como-o-retrofit-pode-redefinir-os-grandes-centros_5557\" target=\"_blank\">\u003Cstrong>Saiba mais e registre-se gratuitamente.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fa> ","\u003Cul>\r\n\t\u003Cli>A Caixa estima que o segmento de retrofit pode movimentar cerca de R$ 40 bilhões por ano até 2040, com a criação de 80 mil unidades e uma participação próxima de 10% do mercado imobiliário. \u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>O Reviver Centro se destaca dentre as iniciativas em curso. Desde sua criação até o fim do primeiro trimestre de 2026, o programa já licenciou mais de 7,8 mil unidades habitacionais, distribuídas em 74 licenças, totalizando mais de 451 mil metros quadrados aprovados.\u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>Incentivos urbanísticos e fiscais, como isenções de ITBI e IPTU, são fundamentais para atrair o interesse do setor privado, responsável por conduzir as reformas, transformar usos e reativar os edifícios na economia.\u003C\u002Fli>\r\n\u003C\u002Ful>\r\n","Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife lideram retrofit","mercado imobiliário, retrofit, reviver centro, recentro, centro histórico porto alegre, brasil","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews\u002FHub_Social_Report_retrofit_2026_7_16_10_08_05_1784207285.jpg","2026-07-16T09:32:35.000Z","2026-07-16T10:08:05.000Z",{"code":18},{"id":25,"color":27,"translations":1473},[1474,1476,1478],{"title":26,"slug":30,"language":1475},{"code":13},{"title":37,"slug":38,"language":1477},{"code":18},{"title":33,"slug":34,"language":1479},{"code":23},[1481,1489,1497],{"id":47,"label":1297,"translations":1482},[1483,1485,1487],{"label":1297,"slug":1308,"language":1484},{"code":13},{"label":1311,"slug":1312,"language":1486},{"code":18},{"label":1315,"slug":1316,"language":1488},{"code":23},{"id":25,"label":1275,"translations":1490},[1491,1493,1495],{"label":1275,"slug":1286,"language":1492},{"code":13},{"label":1289,"slug":1290,"language":1494},{"code":18},{"label":1293,"slug":1294,"language":1496},{"code":23},{"id":97,"label":1029,"translations":1498},[1499,1501,1503],{"label":1029,"slug":1040,"language":1500},{"code":13},{"label":1043,"slug":1044,"language":1502},{"code":18},{"label":1047,"slug":1048,"language":1504},{"code":23},[1506],{"name":171,"enName":171,"ptName":171,"iso2":1507},"BR",[1509],{"name":1510,"slug":1511,"image":1512,"order":115},"Henrique Cisman","henrique-cisman","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews_author\u002FHenrique_Marcal_Cisman_GRI_Institute_Profile_PIC_2025_11_04_11_31_12_1762266672.jpg",{"pt-BR":1514},"\u002Fmercado-imobiliario\u002Frio-de-janeiro-porto-alegre-e-recife-lideram-iniciativas-de-retrofit",[1516,1517,1518,1519,1520,1521],"Infra Brazil","Infra Latam","Real Estate Brazil","Real Estate Europe","Real Estate India","Real Estate Latam"]