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localizações estratégicas e o sistema interligado nacional permite contratar energia limpa do Nordeste para consumo em São Paulo. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nAo mesmo tempo, a infraestrutura de transmissão não acompanha a demanda, a fila de conexão à rede básica já se assemelha aos sete anos registrados no estado da Virgínia (principal polo global do setor) e o licenciamento ambiental começa a ganhar escrutínio à medida que os projetos ficam mais visíveis. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNesse cenário, a resiliência deixa de ser um atributo técnico restrito à sala de equipamentos e passa a ser o critério que separa projetos financiáveis de projetos inviáveis. Uma mesa-redonda realizada conjuntamente pelo Comitê de Data Centers e Taskforce Data Center do \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan> - trazendo players de real estate e infraestrutura, respectivamente - expõe como investidores, operadores, construtores, seguradoras e fornecedores de tecnologia estão recalibrando a análise de risco em cada etapa do ciclo de vida desses ativos. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA reunião foi realizada na sede da Aon, em São Paulo, e contou com a presença de 80 executivos. No dia 15 de setembro, o \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan> realiza o \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.griinstitute.org\u002Frealestate\u002Fevent\u002Fgri-data-center-2026_5211\" target=\"_blank\">\u003Cstrong>GRI Data Center 2026\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fa>, um dos principais eventos do país abordando desde a infraestrutura necessária até os modelos de negócios imobiliários no setor. \r\n\u003Ch2>A importância do Project Finance\u003C\u002Fh2>\r\nProjetos de data center na faixa de US$ 500 milhões a US$ 1 bilhão já não cabem em estruturas de dívida corporativa tradicional. O instrumento que ganha espaço é o Project Finance, no qual o fluxo de caixa futuro, ancorado em contratos com grandes clientes de computação em nuvem, sustenta a estrutura de capital, reduzindo a necessidade de capital próprio dos acionistas ao mesmo tempo em que oferece retornos atrativos aos investidores, mas transfere para o cronograma de obra um peso desproporcional: cada mês de atraso em um projeto de 10 megawatts representa entre US$ 2-3 milhões em receita perdida. Em projetos de 100 megawatts ou mais, a conta se multiplica de forma proporcional. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nUm dos alertas que emergem da discussão é que a cadeia logística global continua frágil. Geradores fabricados na China, transformadores com prazo de entrega de três a quatro meses e contêineres sujeitos a intempéries no Pacífico são variáveis reais. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOperadores relatam que passaram a manter equipes dedicadas ao rastreamento de linhas de produção, rotas marítimas e embarques alternativos. Ainda assim, quando um equipamento atrasa, a margem de manobra embutida no cronograma de 15 a 18 meses é consumida de uma só vez, e o restante da obra precisa ser acelerado sem possibilidade de nova postergação. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cem>\u003Cstrong>Leia também: \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fnews.griinstitute.org\u002Fpt\u002Fmercado-imobiliario\u002Frelatorio-especial-data-centers-no-brasil\" target=\"_blank\">Data Centers no Brasil - País oferece escala e vantagens energéticas, mas carece de incentivos tributários e clareza regulatória\u003C\u002Fa>\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fem>\r\n\r\n\u003Ch2>Energia abundante, mas falhas na transmissão\u003C\u002Fh2>\r\nA escolha do terreno para um data center no Brasil é, antes de tudo, uma decisão energética. Não adianta ter o capital se a energia não chega ao local. Participantes do debate descrevem situações concretas: uma subestação superdimensionada construída para os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro criou excedente de capacidade que viabiliza novos projetos na região da Barra; em outro caso, a construção de um novo data center em São Cristóvão exigiu investimento conjunto com a concessionária local para trazer uma linha de transmissão de alta tensão até o terreno, além de uma subestação dedicada. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOperadores já investem cerca de US$ 45 milhões em linhas de transmissão e subestações que, uma vez prontas, são incorporadas ao sistema elétrico nacional e podem atender outras indústrias e o mercado residencial. Esse modelo de coinvestimento não existe nos Estados Unidos e representa, ao mesmo tempo, um ônus financeiro para o operador e uma contribuição ao desenvolvimento da infraestrutura do país. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA questão hídrica também entra no cálculo imobiliário. Enquanto o mercado americano prefere gastar água a energia, utilizando sistemas evaporativos que descartam grandes volumes, cerca de 80% dos data centers brasileiros operam com circuito fechado. O sistema é preenchido uma única vez e a água circula por 10, 15 ou até 20 anos sem evaporação. A escolha eleva o custo de construção e resulta em um indicador de eficiência energética ligeiramente mais alto, mas elimina a dependência de abastecimento hídrico contínuo, erradicando um risco crescente em regiões sujeitas a estiagem. \r\n\u003Ch2>Built-to-suit versus desenvolvimento especulativo\u003C\u002Fh2>\r\nUm dos pontos mais incisivos do debate diz respeito à diferença fundamental entre data centers que já nascem com contrato assinado e aqueles que precisam atrair clientes após a construção. No primeiro caso, a localização é determinada pela demanda do cliente e o risco imobiliário é menor porque a receita está contratada. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNo segundo caso, o desafio é criar um ecossistema. Um exemplo concreto trazido no debate ilustra o ponto: um operador com um data center bem-sucedido em uma capital latino-americana, totalmente ocupado e com fila de espera, construiu uma segunda unidade em uma localização mais distante. O novo ativo é moderno e bem dimensionado, mas a dificuldade é atrair clientes para um endereço que ainda não possui o ecossistema de operadoras, provedores de conteúdo e plataformas de nuvem que torna o primeiro site tão disputado. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEsse raciocínio tem implicação direta para o mercado imobiliário brasileiro: a oferta de terrenos com energia disponível não significa, por si só, viabilidade. Terreno, energia, conectividade, proximidade do mercado consumidor e, sobretudo, demanda de clientes são variáveis que precisam convergir. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nIncentivos fiscais como o regime especial para data centers, ainda em tramitação no Senado, são apenas um item nessa equação, e a percepção entre os executivos é de que o momento regulatório do regime já foi parcialmente superado pela reforma tributária prevista para entrar em vigor. \r\n\u003Ch2>Ciclo de vida dos data centers\u003C\u002Fh2>\r\nUm data center com salas de diferentes idades, algumas com 20 anos e outras com seis meses, pode entregar o mesmo nível de disponibilidade desde que a manutenção seja rigorosa. Operadores reportam três mil manutenções mensais em portfólios de 26 unidades, com meta de postergação inferior a 1%. A disciplina exige que o fabricante original do equipamento conduza a manutenção, garantindo atualização de práticas e rastreabilidade. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA tentação de postergar manutenções para reduzir o custo operacional é identificada como um dos maiores riscos futuros. Certificações como ISO 9001, ISO 14001, ISO 27001, ISO 22301 (continuidade de negócio) e outras são pré-requisitos, mas cada operador acaba desenvolvendo seu próprio arcabouço de manutenção, adaptado a condições locais - como salinidade em Fortaleza ou sazonalidade de chuvas no interior de São Paulo. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nQuanto à obsolescência, data centers de pequeno porte - até 5 megawatts - provavelmente continuarão úteis para o mercado corporativo tradicional, que evolui em ritmo mais lento. Para grandes clientes de computação em nuvem e inteligência artificial, no entanto, esses ativos tendem a se tornar pontos de presença para conectividade, sem capacidade de processamento relevante. O ecossistema instalado, mais do que a idade do ativo, determina a longevidade comercial do projeto.\r\n\u003Ch2>O risco que vem de dentro\u003C\u002Fh2>\r\nA cibersegurança se divide essencialmente em duas camadas. A primeira, mais conhecida, envolve servidores, computadores e sistemas de informação; ataques de sequestro de dados, tentativas de invasão por correio eletrônico fraudulento e vulnerabilidades de software são exemplos. A segunda, menos visível e potencialmente mais destrutiva, envolve a tecnologia operacional: controladores lógicos programáveis que gerenciam refrigeração, sistemas de supressão de incêndio automatizados e protocolos de comunicação de baixo nível que frequentemente operam com versões desatualizadas.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nUm invasor que assuma remotamente o controle da central de refrigeração pode desligar os sistemas de ar condicionado. Mesmo que a detecção ocorra em minutos, o superaquecimento resultante pode causar danos materiais significativos. Há registros de sinistros em que o sistema de supressão de incêndio foi acionado indevidamente por via cibernética, causando dano físico aos equipamentos dentro do data center. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO mercado segurador já desenvolveu coberturas específicas para a intersecção entre incidente cibernético e dano material, contratadas como extensão da apólice de danos patrimoniais. A vulnerabilidade mais frequente, porém, não é sofisticada, e ocorre quando um técnico de manutenção conecta um notebook ou dispositivo externo ao sistema para atualizar um componente de software, abrindo uma brecha na cadeia de proteção. \r\n\u003Ch2>O que ainda precisa ser respondido\u003C\u002Fh2>\r\nNa visão dos executivos, o Brasil é o melhor destino da América Latina para investimentos em data centers. Comparado com Chile, Argentina, Peru e Colômbia, o país oferece maior facilidade de comunicação com órgãos licenciadores, menor burocracia relativa e ausência de práticas de corrupção sistemática no processo de aprovação de obras. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nMoratórias em estados americanos como Nova Iorque e restrições energéticas na Europa estão redirecionando demanda para o país, e empresas do Oriente Médio já procuram operadores latino-americanos para realocar cargas de trabalho. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO que permanece em aberto é a capacidade do Brasil de converter atratividade em execução. A fila de conexão à rede elétrica precisa ser encurtada, a regulação de inteligência artificial precisa avançar para oferecer segurança jurídica e, talvez o ponto menos discutido, o país precisa de uma estratégia para atrair clientes, não apenas terrenos e energia. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA escassez de talentos para operar data centers é mencionada como risco concreto, muito debatido em conferências internacionais e pouco enfrentado na prática. A janela de oportunidade, segundo o consenso da mesa, está aberta. A questão é se a infraestrutura institucional e física do país conseguirá sustentá-la. ","\u003Cul>\r\n\t\u003Cli>A disponibilidade de energia é o fator decisivo na escolha de terrenos para data centers no Brasil, superando conectividade, incentivos fiscais e custo do solo, e operadores já investem dezenas de milhões de dólares em linhas de transmissão próprias.\u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>A concentração de risco dentro de um único endereço, que reúne construção civil, infraestrutura elétrica e equipamentos de processamento de altíssimo valor, não tem precedente no mercado segurador e exige análise integrada desde a fase de seleção do terreno.\u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>Na visão dos executivos, o Brasil é o melhor destino da América Latina para investimentos em data centers, oferecendo maior facilidade de comunicação com órgãos licenciadores, menor burocracia relativa e ausência de práticas de corrupção sistemática no processo de aprovação de obras. \u003C\u002Fli>\r\n\u003C\u002Ful>\r\n","Resiliência definirá os vencedores no mercado de data center","mercado imobiliário, infraestrutura, data centers","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews\u002FHub_Social_RT_Resiliencia_em_DC_2026_8_13_15_06_14_1786644374.jpg","2026-08-13T14:59:57.000Z","2026-08-13T15:06:14.000Z",{"code":18},{"id":25,"color":27,"translations":1471},[1472,1474,1476],{"title":26,"slug":30,"language":1473},{"code":13},{"title":37,"slug":38,"language":1475},{"code":18},{"title":33,"slug":34,"language":1477},{"code":23},[1479],{"id":212,"label":966,"translations":1480},[1481,1483,1485],{"label":977,"slug":978,"language":1482},{"code":13},{"label":981,"slug":978,"language":1484},{"code":18},{"label":981,"slug":978,"language":1486},{"code":23},[1488],{"name":171,"enName":171,"ptName":171,"iso2":1489},"BR",[1491],{"name":1492,"slug":1493,"image":1494,"order":115},"Henrique Cisman","henrique-cisman","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews_author\u002FHenrique_Marcal_Cisman_GRI_Institute_Profile_PIC_2025_11_04_11_31_12_1762266672.jpg",{"pt-BR":1496},"\u002Fmercado-imobiliario\u002Fresiliencia-define-quem-captura-a-janela-de-oportunidade-em-data-centers",[1498,1499,1500,1501,1502,1503],"Infra Brazil","Infra Latam","Real Estate Brazil","Real Estate Europe","Real Estate India","Real Estate Latam"]