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Existe, porém, uma variável anterior a todas essas, capaz de determinar se um terreno sequer ingressa no radar de uma incorporadora: a disponibilidade de infraestrutura de saneamento. Sem rede de água tratada, sem coleta e tratamento de esgoto, sem sistema de drenagem pluvial adequado, um hectare de terra urbana é, para fins de desenvolvimento imobiliário, um ativo improdutivo. A trajetória de Jorge Melo no DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgotos) de Porto Alegre oferece um estudo de caso preciso sobre essa dinâmica. Compreender o papel de uma autarquia municipal de saneamento na formação de valor fundiário é compreender a engrenagem menos visível, e mais determinante, do pipeline imobiliário brasileiro.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Quem é Jorge Melo e qual o papel do DMAE na infraestrutura urbana de Porto Alegre?\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Jorge Melo atua como Diretor de Gestão Administrativa do DMAE, segundo informações da Prefeitura de Porto Alegre atualizadas em março de 2025. O DMAE é uma autarquia municipal responsável pelo abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem pluvial na capital gaúcha. Diferente de modelos concessionados ou privatizados, o DMAE opera sob gestão pública direta, o que confere ao município controle integral sobre a priorização de investimentos, a expansão de redes e o planejamento de capacidade.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Essa configuração institucional tem implicações diretas para o mercado imobiliário local. A decisão de estender uma rede de esgoto para uma região periférica, de ampliar a capacidade de uma estação de tratamento ou de modernizar o sistema de drenagem em áreas sujeitas a alagamentos não é apenas uma questão de saúde pública. É uma decisão que reconfigura o zoneamento econômico da cidade, transforma áreas antes inviáveis em terrenos aptos à incorporação e, consequentemente, altera a precificação de landbanks inteiros.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>A gestão administrativa do DMAE, sob responsabilidade de profissionais como Jorge Melo, opera na interseção entre planejamento urbano e viabilidade econômica. Cada decisão de investimento em infraestrutura de saneamento carrega consigo um efeito multiplicador sobre o valor da terra urbana circundante. Essa é a razão pela qual executivos do setor imobiliário e investidores de infraestrutura acompanham com atenção a agenda de autarquias como o DMAE.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>O saneamento municipal deixou de ser apenas uma obrigação regulatória para se tornar a variável macroeconômica mais crítica na formação de preço de terrenos urbanos no Brasil.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Como o Marco Legal do Saneamento redesenha o landbank das incorporadoras?\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>A Lei nº 14.026\u002F2020, conhecida como Novo Marco Legal do Saneamento Básico, estabeleceu metas de universalização dos serviços de água e esgoto no Brasil com horizonte até 2033, segundo determinação do Governo Federal. Essa legislação atua como o principal destravador de infraestrutura para a expansão de bancos de terrenos do setor imobiliário. A meta de universalização exige investimentos pesados em infraestrutura que impactarão diretamente a precificação fundiária e a viabilidade de novos loteamentos em todo o território nacional.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>O efeito prático é mensurável na estratégia das grandes incorporadoras. Eduardo Fischer Teixeira de Souza, CEO da MRV, lidera uma operação que frequentemente condiciona suas obras ao investimento prévio em infraestrutura viária e de saneamento no entorno dos empreendimentos para viabilizar seu landbank, conforme documentado pela área de Relações com Investidores da companhia em 2025. A MRV, maior incorporadora do segmento econômico no país, opera com um modelo no qual a viabilidade de cada novo projeto depende, antes de qualquer cálculo de VGV, da existência ou da perspectiva concreta de infraestrutura sanitária.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Esse modelo revela uma verdade estrutural do mercado imobiliário brasileiro: a fronteira de expansão das incorporadoras é delimitada, antes de tudo, pela fronteira de expansão do saneamento. Regiões metropolitanas onde autarquias ou concessionárias avançam com investimentos em redes de água e esgoto tornam-se, quase automaticamente, novas frentes de incorporação. Regiões onde esse avanço estagna permanecem como landbanks latentes, com valor de mercado represado.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>A fronteira de expansão do mercado imobiliário brasileiro coincide, com precisão quase cartográfica, com a fronteira de expansão da infraestrutura de saneamento.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Para os membros do GRI Institute que acompanham ciclos de investimento em real estate, essa correlação representa tanto um instrumento de análise quanto uma ferramenta de timing. A capacidade de antecipar onde os investimentos em saneamento ocorrerão nos próximos anos equivale à capacidade de identificar as próximas frentes de valorização fundiária.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>O capital privado e o crédito imobiliário fecham o ciclo?\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>A cadeia de valor que conecta saneamento a incorporação imobiliária possui um terceiro elo indispensável: a estruturação financeira. Sem capital para financiar a infraestrutura de saneamento e sem crédito para viabilizar a aquisição dos imóveis na ponta final, o ciclo não se completa.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Hélcio Tokeshi, atual CEO da Braskem e Managing Director da IG4 Capital, atuou no Conselho de Administração da Iguá Saneamento, conforme documentado em formulário 6-K da SEC referente a junho de 2026. Essa trajetória ilustra a convergência crescente entre gestão de ativos complexos, private equity e o setor de saneamento. A presença de executivos com experiência em mercados de capitais e gestão de private equity nos conselhos de empresas de saneamento sinaliza que o setor deixou de ser percebido como infraestrutura social para ser tratado como classe de ativo com retorno previsível e correlação direta com o ciclo imobiliário.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Na ponta do crédito, a atuação do Banco XP sob a liderança do CEO José Berenguer oferece outro ângulo dessa equação. O banco expandiu sua atuação para o funding imobiliário ao adquirir participação na Direto, startup de crédito imobiliário originada da Direcional Engenharia, conforme reportado pela Folha de S.Paulo em 2021. À época, Berenguer destacou, em declaração registrada pelo Valor Econômico, que a proporção do crédito imobiliário em relação ao PIB no Brasil é historicamente baixa, evidenciando amplo espaço para crescimento quando comparado a mercados desenvolvidos, onde essa proporção ultrapassa 50%.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Essa constatação permanece estruturalmente válida. A baixa penetração do crédito imobiliário no PIB brasileiro indica que o gargalo de crescimento do setor não reside na demanda, mas na oferta de infraestrutura e de funding. Quando o saneamento avança, novos terrenos se tornam viáveis. Quando o crédito se expande, a demanda efetiva absorve a nova oferta. O ciclo se retroalimenta.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>A baixa penetração do crédito imobiliário no PIB brasileiro confirma que o gargalo do setor não é demanda, mas a combinação de infraestrutura sanitária insuficiente e oferta de funding ainda restrita.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>A convergência que o mercado precisa mapear\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>O caso do DMAE de Porto Alegre, sob a gestão administrativa de Jorge Melo, exemplifica um padrão replicável em dezenas de municípios brasileiros. A combinação de quatro elementos define o potencial de cada mercado local: a capacidade de execução da autarquia ou concessionária de saneamento, o apetite de incorporadoras por novos landbanks, a disponibilidade de capital privado para infraestrutura e a profundidade do mercado de crédito imobiliário.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>O Novo Marco Legal do Saneamento, com sua meta de universalização até 2033, funciona como um catalisador regulatório que força a convergência desses quatro elementos. Municípios que conseguirem alinhar gestão pública eficiente de saneamento, atração de capital privado e articulação com o setor imobiliário terão vantagem competitiva na captura de novos ciclos de desenvolvimento urbano.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Nas discussões conduzidas pelo GRI Institute com líderes do setor imobiliário e de infraestrutura, essa convergência entre saneamento e real estate tem emergido como um dos temas estratégicos mais relevantes para o ciclo 2025-2030. A comunidade de membros do GRI Institute, que reúne CEOs de incorporadoras, gestores de fundos imobiliários e executivos de infraestrutura, acompanha de perto como decisões aparentemente técnicas, como a extensão de uma rede de esgoto ou a ampliação de uma estação de tratamento, se traduzem em oportunidades concretas de investimento.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>O pipeline imobiliário brasileiro dos próximos anos será desenhado, em grande medida, por decisões tomadas hoje em autarquias como o DMAE. A precificação fundiária que orientará as decisões de incorporação em 2028 ou 2030 está sendo definida agora, nas planilhas de investimento de departamentos municipais de água e esgoto. Para o investidor e o desenvolvedor que compreendem essa dinâmica, a análise do saneamento municipal deixa de ser um exercício complementar e passa a ser o ponto de partida de qualquer tese de investimento imobiliário.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>O setor imobiliário brasileiro opera, historicamente, com foco na ponta visível do ciclo: projeto arquitetônico, aprovação de alvará, lançamento comercial. A geração de executivos que atua na interseção entre saneamento e real estate, de gestores públicos como Jorge Melo a CEOs como Eduardo Fischer Teixeira de Souza e Hélcio Tokeshi, está demonstrando que o ciclo começa muito antes. Começa na tubulação.\u003C\u002Fp>\n","O artigo argumenta que a infraestrutura de saneamento é a variável mais crítica — e menos visível — na formação de preço de terrenos urbanos no Brasil, usando o DMAE de Porto Alegre e a atuação de Jorge Melo como estudo de caso. Sem rede de água e esgoto, terrenos urbanos são ativos improdutivos para incorporadoras.\n\nO Novo Marco Legal do Saneamento (meta de universalização até 2033) atua como catalisador, enquanto incorporadoras como a MRV condicionam projetos à infraestrutura sanitária prévia. A convergência entre gestão pública de saneamento, capital privado e crédito imobiliário define o pipeline do setor para o ciclo 2025-2030.","\u003Cul>\n\u003Cli>A fronteira de expansão imobiliária no Brasil coincide com a fronteira de expansão do saneamento, tornando-o a variável mais determinante na precificação fundiária.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>O Marco Legal do Saneamento (Lei 14.026\u002F2020) funciona como destravador de landbanks ao exigir universalização até 2033.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>A baixa penetração do crédito imobiliário no PIB brasileiro indica que o gargalo do setor é infraestrutura sanitária e funding, não demanda.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Decisões de autarquias como o DMAE hoje definem a precificação fundiária de 2028-2030.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Capital privado e private equity tratam saneamento como classe de ativo com retorno previsível.\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n","Jorge Melo, DMAE e o ciclo imobiliário brasileiro","jorge melo dmae, helcio tokeshi, eduardo fischer teixeira de souza, jose berenguer","Análise estratégica sobre como Jorge Melo no DMAE de Porto Alegre e a gestão de saneamento municipal redesenham a precificação fundiária e o pipeline imobiliário no Brasil, conectando incorporadoras, capital privado e crédito.","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews\u002Fjorge-melo-dmae-saneamento-precificacao-fundiaria-pipeline-imobiliario-brasil-seo.jpg",{"code":18},{"id":25,"color":27,"translations":1468},[1469,1471,1473],{"title":26,"slug":30,"language":1470},{"code":13},{"title":37,"slug":38,"language":1472},{"code":18},{"title":33,"slug":34,"language":1474},{"code":23},[1476,1484,1492],{"id":411,"label":412,"translations":1477},[1478,1480,1482],{"label":412,"slug":423,"language":1479},{"code":13},{"label":426,"slug":427,"language":1481},{"code":18},{"label":430,"slug":431,"language":1483},{"code":23},{"id":343,"label":344,"translations":1485},[1486,1488,1490],{"label":344,"slug":355,"language":1487},{"code":13},{"label":358,"slug":359,"language":1489},{"code":18},{"label":362,"slug":363,"language":1491},{"code":23},{"id":42,"label":43,"translations":1493},[1494,1496,1498],{"label":54,"slug":55,"language":1495},{"code":13},{"label":58,"slug":59,"language":1497},{"code":18},{"label":62,"slug":63,"language":1499},{"code":23},[1501],{"name":682,"enName":682,"ptName":682,"iso2":1502},"BR",[1504],{"name":1505,"slug":1506,"image":8,"order":632},"GRI Institute","gri-institute",{"pt-BR":1508},"\u002Fmercado-imobiliario\u002Fjorge-melo-dmae-saneamento-precificacao-fundiaria-pipeline-imobiliario-brasil",[1510,1511,1512,1513,1514,1515],"Infra Brazil","Infra Latam","Real Estate Brazil","Real Estate Europe","Real Estate India","Real Estate Latam"]