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curto prazo ou embasado em arbitragem de juros rumo a uma alocação estratégica e convicta. Investidores institucionais estão abandonando a busca por ganhos rápidos em favor de investimentos de longo prazo em ativos reais que respondem a tendências globais duradouras, como o nearshoring e o avanço da inteligência artificial. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO novo contexto é de um abordagem mais seletiva, focada em setores com fundamentos sólidos e potencial de crescimento sustentável. A trajetória da DigitalBridge na região ilustra esse movimento: o fundo norte-americano aporta capital de longo prazo para financiar uma expansão metódica em países como Brasil, Chile e México - uma aposta estrutural na demanda crescente por infraestrutura digital, não uma operação de entrada e saída rápida.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO setor de galpões industriais e logísticos é outro a se destacar. A reorganização das cadeias de suprimentos globais tornou o México um destino particularmente atraente para empresas que buscam proximidade com o mercado norte-americano. Isso impulsionou uma forte demanda por ativos industriais de alta qualidade, especialmente em corredores de exportação e grandes centros urbanos como a Cidade do México, onde as taxas de vacância estão em níveis historicamente baixos. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA recente aquisição da Terrafina pela FIBRA Prologis, criando uma plataforma com 8,1 milhões de metros quadrados - líder absoluta no setor imobiliário industrial mexicano -, exemplifica essa tendência, com investidores atraídos pela estabilidade de receitas dolarizadas, que configuram quase 80% dos contratos de locação dos ativos.  \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm paralelo, a explosão da economia digital e da inteligência artificial está alimentando uma demanda sem precedentes por data centers. A América Latina, com seu crescente consumo de dados, grandes territórios e disponibilidade de energia limpa, tornou-se um mercado-chave. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEmpresas de data centers estão expandindo agressivamente na região com projetos de longo prazo em contratos de locação "take-or-pay" que garantem fluxos de caixa estáveis e previsíveis. Alguns exemplos são Scala Data Centers - investida pela DigitalBridge -, Ascenty, controlada conjuntamente pela canadense Brookfield e a norte-americana \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"21328\">Digital Realty\u003C\u002Fspan>, \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"19508\">Elea Data Centers\u003C\u002Fspan>, controlada pelo fundo norte-americano I Squared Capital, e ODATA, adquirida pela norte-americana Aligned Data Centers. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOutro player relevante na região é a Equinix, originária do Vale do Silício, com investimentos expressivos no Brasil e no México, além de operar algumas unidades na região de Santiago, no Chile, e possuir infraestrutura instalada na Colômbia e no Peru. \r\n\u003Ch2>Ambiente regulatório e panorama político\u003C\u002Fh2>\r\nA estabilidade política e um quadro regulatório claro são cruciais para atrair e reter o investimento estrangeiro. A percepção de risco nos países da América Latina não é uniforme. A instabilidade política e a incerteza regulatória são os principais impedimentos para o fluxo de capital, mais até do que as flutuações macroeconômicas de curto prazo, \u003Cstrong>\u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fmaterials.griinstitute.org\u002F2026\u002Freports\u002Fre\u002Flatam\u002Fspotlight-latin-america-gri-real-estate-2026.pdf\" target=\"_blank\">conforme apontaram investidores presentes no Latin America GRI Real Estate 2026\u003C\u002Fa>\u003C\u002Fstrong>. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nUm exemplo notável do impacto positivo de um ambiente regulatório favorável - embora não seja aplicável diretamente a projetos imobiliários - é o Regime de Incentivo para Grandes Investimentos (RIGI) na Argentina, que oferece garantias de estabilidade fiscal e cambial por 30 anos, o que tem sido fundamental para destravar investimentos em setores de capital intensivo, como energia e infraestrutura. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nOs fundos de investimento imobiliário no México (FIBRA) e no Brasil (FII) também constituem veículos que geram maior confiança e facilidade para investidores estrangeiros, atraindo centenas de bilhões de dólares ao eliminar as barreiras físicas de alocação de capital e facilitar a compra e venda de ativos, com governança corporativa e transparência garantidas por regras claras de órgãos reguladores. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nIncentivos tributários, como a Lei de Promoção de Investimentos do Uruguai - que oferece isenções do Imposto de Renda Corporativo que podem chegar a 100% do valor investido em projetos imobiliários e de infraestrutura sob regime de zonas francas e leis de promoção industrial e residencial - e o programa de incentivo à habitação na Colômbia com isenção do IVA, também fomentam o fluxo de capital privado estrangeiro à América Latina.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO capital institucional dos EUA não exige uniformidade política ou ideológica, mas reage criticamente à instabilidade das regras do jogo e recompensa arcabouços que garantam a segurança jurídica dos investimentos. Em evento recente do \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"1\">\u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"20971\">GRI Institute\u003C\u002Fspan>\u003C\u002Fspan> realizado em NY, a estabilidade institucional e o respeito aos contratos foram apontados por 25% dos executivos como a maior prioridade do próximo governo brasileiro para atrair capital internacional de longo prazo. \r\n\r\n\u003Ch2>A posição da América Latina no cenário global\u003C\u002Fh2>\r\nEmbora a América Latina não seja o principal destino do capital de risco global, que ainda se concentra em mercados desenvolvidos, a região conquistou um espaço importante como um mercado de crescimento estratégico. A proximidade com os Estados Unidos, combinada com uma demografia favorável - uma força de trabalho jovem em comparação com a Europa envelhecida - torna a região uma aposta atraente para o futuro.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nHistoricamente, o investimento estrangeiro direto greenfield proveniente dos Estados Unidos apresenta uma elevada concentração geográfica na América Latina. O México e o Brasil absorveram sozinhos 63% de todo o IED norte-americano direcionado à região desde 2003, volume que alcança aproximadamente 70% quando adicionado o fluxo destinado à Guiana em virtude do desenvolvimento das suas reservas petrolíferas marítimas, segundo relatório do \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"21416\">Atlantic Council\u003C\u002Fspan>. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEssa distribuição reflete uma orientação primária em direção a mercados de grande dimensão populacional ou dotados de recursos naturais estratégicos de escala global. A atração de capital em economias expostas ao risco soberano - como é o caso da maioria dos países da América Latina - depende de mecanismos legislativos capazes de isolar os empreendimentos das oscilações de governo.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA competição por capital global é intensa. A América Latina compete não apenas com outras regiões emergentes, mas também com mercados desenvolvidos que oferecem menor risco. A percepção de "eterna adolescência" da região, conforme sinalizaram executivos presentes em NY, marcada por ciclos de instabilidade política e econômica, continua sendo um obstáculo. A volatilidade cambial, em particular, é uma grande preocupação, pois pode corroer os retornos quando convertidos de volta para dólares.\u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nSegundo a ONU Comércio e Desenvolvimento (UNCTAD), o fluxo de investimento estrangeiro global foi de US$ 1,6 trilhão em 2025, alta de 6% após dois anos de queda. A América Latina recebeu US$ 188 bilhões, o equivalente a apenas 11% do total. A notícia positiva para a região é que o número significa um crescimento de 14% em relação ao IED de 2024, crescendo acima da média global e puxado fortemente pelo Brasil. \r\n\u003Ch2>Estruturas preferenciais\u003C\u002Fh2>\r\nPara navegar na complexidade do mercado latino-americano, os investidores têm adotado estruturas de investimento sofisticadas que ajudam a mitigar os riscos. \r\n\r\n\u003Ch3>Joint venture\u003C\u002Fh3>\r\nA era do "investidor paraquedista" acabou. Hoje, o sucesso depende de parcerias estratégicas com operadores locais que possuem conhecimento profundo do mercado e podem navegar pelas complexidades regulatórias e burocráticas. Essas parcerias são cada vez mais baseadas em um alinhamento de interesses, com os parceiros locais também investindo capital significativo nos projetos. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA atuação do Patria Investments ilustra esse modelo: a gestora brasileira, com forte ancoragem de capital norte-americano, estrutura seus veículos de investimento em infraestrutura e real estate combinando a expertise operacional local com a disciplina institucional exigida por seus limited partners internacionais, funcionando como ponte entre o capital estrangeiro e as particularidades de cada mercado.\r\n\u003Ch3>Crédito privado\u003C\u002Fh3>\r\nO crédito privado emergiu como um veículo de investimento preferencial. Em vez de assumir o risco direto via equity, muitos fundos norte-americanos preferem fornecer financiamento para projetos imobiliários. Isso lhes permite obter retornos atrativos com maior segurança, uma vez que os empréstimos são garantidos por ativos reais e a operação costuma ser realizada inteiramente em dólares - protegendo-os da volatilidade cambial. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nUm bom exemplo do uso dessa estrutura na América Latina é a \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"18573\">Vinci Compass\u003C\u002Fspan>, que opera fortemente com captação internacional por meio de seus escritórios em Miami e Nova York. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nNo Brasil, a gestora fornece crédito via aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários em operações sob medida. Na Colômbia e no Chile, a \u003Cspan class=\"company-profile-link\" data-id=\"18573\">Vinci Compass\u003C\u002Fspan> opera com mandatos institucionais voltados para ativos reais e fundos que compram dívida corporativa estruturada e mezanino para viabilizar projetos. A gestora também atua na Argentina e realizou a aquisição da BACS, alcançando US$ 1,6 bilhão em ativos sob gestão no país. \r\n\r\n\u003Ch3>FIBRA e FII\u003C\u002Fh3>\r\nOs Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), no México, e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), no Brasil, semelhantes aos Real Estate Investment Trusts (REITs) nos EUA, estão se popularizando como veículos de investimento no mercado imobiliário. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEles oferecem liquidez e transparência, permitindo que os investidores acessem um portfólio diversificado de ativos imobiliários. A expectativa é que, à medida que os mercados da região amadurecem, estruturas semelhantes a REITs se tornem mais comuns, dominando o cenário de propriedade de imóveis geradores de renda.  \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEm conclusão, o investimento americano em imóveis na América Latina está se tornando mais seletivo e estratégico. O foco está em ativos de alta qualidade em setores com forte crescimento, apoiados por estruturas financeiras robustas e parcerias locais sólidas. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nA capacidade da região de continuar atraindo esse capital dependerá de sua habilidade em fornecer estabilidade política e regulatória, criando um ambiente onde os investimentos de longo prazo possam prosperar. ","O fluxo de investimento dos Estados Unidos para o setor imobiliário da América Latina está passando por uma transformação significativa, afastando-se de apostas especulativas para se concentrar em ativos estratégicos e resilientes. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nImpulsionado por tendências globais como o nearshoring e a digitalização, o capital norte-americano está sendo direcionado principalmente para os setores de logística e data centers, especialmente no México e no Brasil. Esta mudança reflete uma abordagem mais sofisticada, onde os investidores priorizam a estabilidade regulatória, a dolarização das receitas e parcerias locais robustas para mitigar riscos. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nEmbora a região ainda enfrente desafios como a volatilidade cambial e a instabilidade política, a demanda estrutural por infraestrutura moderna e a crescente profissionalização do mercado estão criando oportunidades de investimento de longo prazo. \u003Cbr \u002F>\r\n\u003Cbr \u002F>\r\nO fluxo de capital dos Estados Unidos para a América Latina estará no centro do debate que abre a agenda do \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.griinstitute.org\u002Frealestate\u002Fevent\u002Flatin-america-gri-real-estate-2026-miami-edition_5323\" target=\"_blank\">\u003Cstrong>Latin America GRI Real Estate - Miami Edition\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fa>, a ser realizado entre os dias 17 a 19 de novembro. \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.griinstitute.org\u002Frealestate\u002Fevent\u002Flatin-america-gri-real-estate-2026-miami-edition_5323\" target=\"_blank\">\u003Cstrong>Saiba mais aqui\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fa>.","\u003Cul>\r\n\t\u003Cli>O investimento norte-americano está se afastando de ativos imobiliários tradicionais, como escritórios e varejo, para se concentrar em setores de alto crescimento, como logística e data centers, impulsionados pelo nearshoring e pela economia digital.\u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>Investidores estão utilizando estruturas financeiras sofisticadas, como crédito privado e joint ventures, para proteger seus investimentos contra a volatilidade cambial e a incerteza política da América Latina, favorecendo ativos com receitas dolarizadas.\u003C\u002Fli>\r\n\t\u003Cli>A clareza regulatória e a estabilidade jurídica são fatores decisivos para atrair capital de longo prazo. Países que oferecem ambientes de negócios previsíveis, instrumentos bem regulados e incentivos fiscais estão se tornando mais atraentes para investidores internacionais.\u003C\u002Fli>\r\n\u003C\u002Ful>\r\n","investimento imobiliário, investimentos cross-border, capital estrangeiro, américa latina, brasil","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews\u002FHub_Social_US_Latam_Capital_Flow_2026_8_18_10_28_08_1787059688.jpg","2026-08-18T10:23:30.000Z","2026-08-18T10:41:40.000Z",{"code":18},{"id":25,"color":27,"translations":1471},[1472,1474,1476],{"title":26,"slug":30,"language":1473},{"code":13},{"title":37,"slug":38,"language":1475},{"code":18},{"title":33,"slug":34,"language":1477},{"code":23},[1479],{"id":136,"label":1051,"translations":1480},[1481,1483,1485],{"label":1051,"slug":1062,"language":1482},{"code":13},{"label":1065,"slug":1066,"language":1484},{"code":18},{"label":1069,"slug":1070,"language":1486},{"code":23},[1488],{"name":171,"enName":171,"ptName":171,"iso2":1489},"BR",[1491],{"name":1492,"slug":1493,"image":1494,"order":115},"Henrique Cisman","henrique-cisman","https:\u002F\u002Fcdn.griinstitute.org\u002Fuploads\u002Fhubnews_author\u002FHenrique_Marcal_Cisman_GRI_Institute_Profile_PIC_2025_11_04_11_31_12_1762266672.jpg",{"pt-BR":1496},"\u002Fmercado-imobiliario\u002Ffluxo-eua-america-latina-data-centers-e-galpoes-se-destacam",[1498,1499,1500,1501,1502,1503],"Infra Brazil","Infra Latam","Real Estate Brazil","Real Estate Europe","Real Estate India","Real Estate Latam"]