Perú prioriza industrialización y superación del déficit habitacional

Por Paulo Alfaro

Key Takeaways

• Incentivos fiscales como la ley ZEEP (Zonas Económicas Especiales Privadas) ofrecen beneficios para impulsar polos industriales competitivos.
• Cerca del 80% de las viviendas en Perú se construyen de manera informal, evidenciando un gran desfase entre la demanda real y la oferta formal de vivienda.

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Aunque se trata de realidades distintas, los sectores industrial-logístico y de vivienda social en el Perú coinciden en su relevancia económica para el país: mientras uno busca posicionarse como un hub competitivo, el otro enfrenta la necesidad urgente de atender la creciente demanda de vivienda formal y accesible.

Estrategia industrial apoyada en zonas económicas e incentivos fiscales

La creación de la Ley ZEEP es una de las principales estrategias para que el Perú se consolide como un hub logístico e industrial en América Latina, ya que permite que actores privados creen y administren sus propias zonas económicas con incentivos fiscales, haciendo al país más atractivo para empresas internacionales, especialmente aquellas de los sectores manufacturero y logístico.

• La norma establece beneficios fiscales escalonados durante 25 años, que incluyen tasas reducidas del Impuesto a la Renta, además de un régimen aduanero especial que facilita la entrada y salida de mercancías. También impone requisitos mínimos de inversión y compromisos de generación de empleo.

Otras iniciativas estratégicas del sector público incluyen el impulso a la sostenibilidad -a través del uso de energías limpias en zonas industriales- y el fortalecimiento de la conectividad logística. En este último caso, se destaca la importancia de coordinar acciones en el eje Chancay-Callao.

Estas medidas adquieren aún más relevancia ante los desafíos que rodearán el Parque Industrial de Ancón, uno de los proyectos más emblemáticos en marcha, que abarca 1.338 hectáreas, de las cuales 715 son aptas para actividades industriales.

El parque enfrenta problemas de conectividad y trabas burocráticas relacionadas con licencias y permisos de uso de suelo. Mejorar la infraestructura vial e integrar los corredores logísticos resulta esencial para garantizar que las mercancías circulen de manera eficiente entre los polos industriales y los puertos estratégicos.

“Queremos que el Parque Industrial de Ancón se haga realidad; apostamos por ello porque necesitamos un país industrializado. Acompañaremos todo el proceso, ya que no nos conformaremos solo con la adjudicación, sino con su ejecución”, afirma una autoridad pública durante una reunión organizada por GRI Institute.

El gobierno, a través de ProInversión, trabaja para simplificar los procesos regulatorios y crear un entorno de negocios más favorable, reconociendo que la colaboración público-privada es clave para destrabar inversiones y hacer viables los proyectos de gran escala.

Predomina un sentimiento de optimismo entre los ejecutivos, quienes ven en el Perú un mercado con ubicación estratégica y un marco regulatorio en evolución que tiende a atraer nuevos flujos de capital.

La dificultad de cubrir la demanda de viviendas sociales

Perú atraviesa un escenario crítico en lo que respecta a la formalización habitacional. Cerca del 80% de las casas en el país se construyen de manera informal, un porcentaje que aumenta cada año. Esta tendencia llama la atención, ya que el país produce anualmente alrededor de 70.000 unidades formales.

Atender la demanda de vivienda social se vuelve aún más complejo en el contexto de las ciudades planeadas. Este concepto no solo implica edificar residencias, sino también desarrollar la infraestructura de apoyo, como servicios de salud, educación, seguridad y comercio.

Los ejecutivos destacan que muchos proyectos fracasan justamente porque la infraestructura social y comercial no se desarrolla de manera simultánea a las unidades habitacionales. Esto conduce a altos índices de vacancia y a la falta de funcionalidad de las nuevas ciudades.

Una estrategia es la utilización de mecanismos como “obras por impuestos”, en los que el sector privado invierte directamente en infraestructura a cambio de beneficios fiscales, con el fin de garantizar que la infraestructura básica se proporcione junto con las viviendas.

Para enfrentar el problema estructural de abastecimiento de agua y saneamiento básico, se ha propuesto la creación de asociaciones público-privadas (APP) destinadas a la provisión de agua y alcantarillado.

En términos de financiamiento, el acceso al crédito es una de las principales barreras para que la población de bajos ingresos pueda adquirir vivienda, incluso cuando los precios de las unidades son relativamente accesibles.

La rigidez de los bancos respecto a los criterios de otorgamiento de crédito impide que muchas familias demuestren la estabilidad financiera requerida. En este sentido, se urge revisar las tasas de interés, la creación de programas de crédito subsidiado y la simplificación de los criterios de calificación para las familias de bajos ingresos.

La creación de una “mesa multisectorial” se ha planteado como una forma de mejorar la coordinación entre los distintos niveles de gobierno y la iniciativa privada. Esta mesa podría facilitar la articulación de inversiones y el intercambio de información.


Con un esfuerzo conjunto entre gobierno, sector privado e instituciones financieras, Perú puede avanzar significativamente en la reducción del déficit habitacional y en la construcción de ciudades más sostenibles e inclusivas.

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Este artículo está basado en una reciente reunión privada en Lima organizada por el GRI Institute en colaboración con ProInversión. Agradecemos los valiosos aportes de los panelistas: Alvaro Chinchayán (Logistic Properties of the Americas (LPA), Carlos Casabonne (Urbi Innovación Urbana - Peru), Carlos Pascual (Grupo Campos), César Manuel Quispe Luján (Ministerio de la Producción - PRODUCE), Cristina Rey (CISSAC), Enrique Zevallos (Puerta del Pacifico), Eusebio Cabrera (Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento), Jaime Alvarado Cáceres (Inmobiliaria Koricancha), Jorge Gagliardo (Centenario), Juan Luis Miyashiro Kuba (Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento), Juan Suito Larrea (ProInversión), Lubinda Velásquez Arrieta (IFC), Mario Germán Hernández Rubiños (ProInversión), Miguel del Mar Vinces (Salaverry S29 S.A.C), Monica Rivera Linares (Indupark) y Violeta Pino Romainville (Alto Impacto).