Multifamily aún no despega; ¿qué se puede aprender de Chile?

El modelo residencial multifamily -caracterizado por desarrollos habitacionales de propiedad unificada pertenecientes a un único inversionista institucional o desarrollador y operados profesionalmente bajo la estrategia de arrendamiento- se ha consolidado internacionalmente como una clase de activo resiliente y generadora de flujos de caja estables. 

Sin embargo, en Centroamérica y en los países andinos, la difusión de esta tesis inmobiliaria ocurre a velocidades muy desiguales. Mientras que la Región Andina alberga tanto al mercado más maduro del subcontinente -Chile- como a ecosistemas dinámicos en fase activa de maduración (Colombia y Perú), Centroamérica y el Caribe insular enfrentan barreras regulatorias, tributarias y culturales que paralizan la institucionalización del multifamily. 

La comprensión de estas asimetrías exige un análisis de las estructuras de capital, de los marcos jurídicos de arrendamiento y de los parámetros de eficiencia operativa que determinan la viabilidad del sector en la región. 

En este sentido, Chile representa el exponente máximo de madurez institucional del multifamily en la región. El segmento comenzó a crecer tras la crisis financiera global de 2008, con la entrada pionera de vehículos especializados como la gestora ASSET Administradora General de Fondos, que lanzó el fondo de inversión ASSET Rentas Residenciales (ARR) en 2013, considerado el primer REIT enfocado puramente en el modelo multifamily en el país. 

A lo largo de más de una década de expansión continua, el segmento superó la marca de 200 edificios operativos en la Región Metropolitana de Santiago, acumulando una base que supera los 50 mil departamentos gestionados institucionalmente. El sector transitó de una estrategia de nicho a una de las clases de activos favoritas de los inversionistas institucionales, disputando asignaciones de capital directamente con los sectores logístico y comercial. 

El desempeño operativo exhibe tasas de ocupación en torno al 95.6%, reflejo de una absorción estructurada. Las tasas de capitalización netas (cap rates ajustados por gastos operativos y vacancia) se posicionan entre el 3.05% y el 4.70%, con comunas consolidadas como Lo Barnechea y San Joaquín liderando los retornos relativos, según datos de la consultora BDO Chile. 

¿Cuál es la etapa en Colombia y Perú?

Colombia se posiciona actualmente como el ecosistema emergente de mayor envergadura demográfica y económica de la región andina. El país presenta una proporción histórica de población viviendo en alquiler que ronda el 40%, superando el 48.7% en la capital, Bogotá, y sobrepasando el 50% en departamentos como Risaralda y Cundinamarca, según datos oficiales del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). 

Historicamente gestionado de forma fragmentada por propietarios individuales a través de inmobiliarias, el sector inició una transición acelerada hacia la institucionalización. Plataformas especializadas, como CCLA Group (joint venture entre CIM Group y Vinci Compass), estructuraron activos de gran escala en Bogotá y Medellín. Simultáneamente, grupos inmobiliarios consolidados en el mercado inmobiliario comercial, como Parque Arauco, también comenzaron a invertir en multifamily. 

Con 26 edificios institucionales y cerca de 5 mil unidades en operación o fase avanzada de entrega, el mercado colombiano alcanza niveles de ocupación estabilizada por encima del 90%, según datos de Tinsa Colombia, apalancados por la clase media urbana. 

En Perú, la tesis Build-To-Rent (BTR) se encuentra en la etapa inicial de expansión institucional, bastante concentrada en Lima. Entre 2020 y 2025, el inventario institucional avanzó de una base embrionaria de 160 departamentos a cerca de mil unidades operativas, según informes de Binswanger Perú, impulsado por operadores como Nomad Living -con proyectos en San Isidro y Miraflores-, Parque Arauco y Flat Inmobiliaria.

El mercado de la capital presenta una ocupación superior al 90%, estabilizándose entre el decimotercer y el vigesimocuarto mes de funcionamiento, en promedio. Los valores de arrendamiento efectivo se mantienen estables entre 15 y 16 USD por metro cuadrado. Sin embargo, la velocidad de escalamiento está contenida por parámetros urbanísticos restrictivos y por un sistema tributario que equipara los ingresos por arrendamiento de personas jurídicas al régimen general corporativo pleno, sin los beneficios históricamente concedidos a la venta residencial.  

Tesis prácticamente inexistente en Centroamérica

En Centroamérica y la República Dominicana, la estrategia BTR no ha logrado materializarse a escala institucional debido a particularidades legislativas y a la arquitectura de financiamiento local. 

En Panamá, la ausencia se debe a trabas operativas y legales. El arrendamiento habitacional está regido por la Ley 93 de 1973, cuya estructura somete disputas contractuales, depósitos de garantía y desahucios a un rito administrativo ante la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT). 

Una acción por falta de pago o vencimiento contractual puede arrastrarse administrativamente hasta por 12 meses, periodo durante el cual el inversionista institucional absorbe la pérdida integral del flujo de caja y el costo de mantenimiento sin posibilidad de una intervención ágil. 

Paralelamente, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Panamá se desarrolló bajo el arquetipo de venta a compradores individuales enfocados en valorización patrimonial o arrendamiento temporal (short-stay), absorbiendo las líneas de crédito de los bancos comerciales y desincentivando el financiamiento inmobiliario enfocado en flujos continuos de alquiler a largo plazo. 

En Guatemala, el modelo multifamily enfrenta una brecha legal y cultural. El país carece de una ley de inquilinos actualizada que establezca garantías rápidas de ejecución y cobro, convirtiendo el riesgo de arrendamiento en una barrera para la gestión institucional. 

Además, la preferencia por la vivienda propia está arraigada en la cultura socioeconómica y en las políticas estatales de apoyo habitacional, donde mecanismos como los Módulos Urbanos de Vivienda Integrada y Sostenible (MUVIS) canalizan los recursos públicos y las preferencias de la demanda, desincentivando nuevamente el desarrollo multifamily. 

En la República Dominicana, el dinamismo del mercado de capitales impulsado por la Ley 189-11 (sobre el Mercado Hipotecario y Fideicomisos) viabilizó una industria de fondos de inversión inmobiliaria, pero estos direccionaron sus recursos hacia activos turísticos de escala internacional y edificios comerciales de oficinas y logística. 

El segmento de arrendamiento urbano permanece cautivo de un marco legal estipulado por el Decreto 4,807 de 1959 y la Ley 4,314 de 1955, que introducen instancias estatales de mediación a través del Control de Alquileres y Desahucios y la consignación obligatoria de valores en el Banco Agrícola, tornando los desahucios morosos y la tesis poco atractiva para la asignación de capital institucional. 

En Costa Rica, donde la demanda de alquiler entre jóvenes profesionales urbanos es significativa, el sector se encuentra frenado por la falta de escala en edificios de gran tamaño. 

El principal desincentivo financiero proviene de la legislación tributaria del Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA). Los contratos residenciales que superan el límite legal de aproximadamente ¢650,000 mensuales (alrededor de 1,260 USD) están gravados con la tasa general del 13%, comprimiendo de forma directa la rentabilidad operativa neta. 

Los fundamentos existen

La sustentación de la tesis de inversión en el modelo BTR en la Región Andina se apoya en transformaciones en el consumo y en la capacidad de adquisición patrimonial de las familias. La confluencia de estos vectores genera una base de demanda estructural por alquiler profesionalizado, aislando al multifamily de las fluctuaciones cíclicas que afectan al mercado de venta tradicional. 

La dificultad para financiar la vivienda propia es el principal motor de orden económico para la sustentación de la tesis. Durante la última década, la valorización del precio del suelo en ciudades como Santiago, Bogotá y Lima superó de manera significativa el crecimiento del ingreso promedio de los hogares. La consecuente subida en los precios absolutos de venta se vio agravada por el incremento estructural de las tasas de interés y por el endurecimiento de los requisitos de cuota inicial por parte del sector bancario, que pasó a exigir enganches de entre el 20% y el 30% del valor del activo. 

Esta barrera presupuestaria excluyó a segmentos de la clase media y a jóvenes cualificados del acceso a la vivienda propia en los núcleos urbanos primarios, forzando su permanencia prolongada en el mercado de alquiler. 

En paralelo, los países andinos atraviesan una rápida transición demográfica caracterizada por la reducción acentuada del tamaño de los hogares. El aplazamiento del matrimonio, la caída continua de las tasas de fecundidad y el aumento significativo de los hogares unipersonales reconfiguraron la demanda habitacional. 

En Colombia, los hogares de una sola persona se expandieron del 11.1% al 18.5% del total nacional, mientras que los hogares tradicionales de cinco o más personas retrocedieron del 33.2% al 16.8%, según datos del DANE. 

En el mercado institucional de Lima, análisis de la operadora CCLA revelan que entre el 60% y el 70% de los ocupantes de complejos multifamily viven solos, mientras que entre el 25% y el 30% corresponden a profesionales extranjeros o migrantes corporativos con necesidades de vivienda flexible. 

Por último, los mercados andinos presentan un déficit de oferta crónico en proyectos de arrendamiento habitacional. En países como Colombia y Perú, la oferta de alquiler tradicional está dominada por unidades residenciales antiguas y dispersas, administradas por propietarios personas naturales sin herramientas profesionales de gestión ni atención al cliente. 

La tesis multifamily responde a esta ineficiencia funcional ofreciendo infraestructuras operadas institucionalmente con estándares hoteleros de servicio, contratos digitalizados y mantenimiento preventivo continuo, atributos por los cuales la nueva generación urbana acepta pagar una prima sobre los alquileres tradicionales. 

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