Credit: MikeShots / Envato México vive ciclo industrial de reinversiones y cautela en financiamientos
Próxima revisión del T-MEC introduce nuevas expectativas en el panorama
12 de noviembre de 2025Mercado Inmobiliario
Escrito por:Paulo Alfaro
Resumen Ejecutivo
- Momento actual del sector industrial se caracteriza por reinversiones y un financiamiento que favorece a los actores con historial comprobado.
- Renegociación del T-MEC genera incertidumbres sobre un posible cambio en la dinámica de inversión y una mayor apertura hacia proyectos greenfield.
- Nuevo ciclo industrial incluirá una mayor inserción de data centers, impulsada ya por la presencia de nubes chinas.
El alto rigor de las condiciones de financiamiento en México ha contribuido a que una gran parte de la inversión extranjera directa (IED) corresponda a reinversiones de empresas ya establecidas, más que a nuevos proyectos greenfield.
Según datos del Banco de México, menos del 10% de la IED registrada en 2024 provino de inversiones completamente nuevas, mientras que la mayoría se concentró en expansiones o ampliaciones de operaciones existentes.
Los bancos mexicanos suelen mantener políticas conservadoras, exigiendo garantías adicionales y privilegiando a desarrolladores con historial comprobado de ejecución y relaciones bancarias sólidas. Esta postura limita el acceso al crédito para nuevos actores.
En el segmento industrial, esto se traduce en un mercado dominado por players institucionales capaces de cumplir con exigencias de estructura fiduciaria, prearrendamientos y altos niveles de capital propio.
Buena parte de las expansiones actuales proviene de empresas que ya forman parte de una cadena de suministro madura y reconfigurada, impulsada por el proceso de relocalización industrial y la integración con Estados Unidos.
En Ciudad de México y su zona metropolitana, las renovaciones de contratos representaron el 39% de la absorción bruta acumulada al cierre del tercer trimestre de 2025, según el reporte MarketView Industrial de CBRE México, lo que refleja el peso de los actores ya establecidos y la continuidad operativa de empresas con presencia previa en el país. Alrededor del 40% de la actividad corresponde a operaciones con prearrendamiento.
CDMX registró en ese periodo un récord industrial histórico de 1.4 millones de m² comercializados, el volumen más alto en cinco años.
En un escenario favorable, si el proceso llegara a simplificar las reglas de origen, fortalecer la protección al inversionista e incorporar medidas de apoyo a la infraestructura y al comercio digital, podría observarse un mayor interés en proyectos greenfield vinculados a sectores como electrónica, semiconductores, data centers y manufactura asociada al nearshoring.
Por el contrario, si la revisión derivara en mayores exigencias de contenido regional, una fiscalización más estricta o persistieran ciertas incertidumbres políticas y tarifarias, es probable que las empresas optaran por ampliar operaciones existentes, privilegiando reinversiones y expansiones sobre nuevos desarrollos.
En entrevista exclusiva con GRI Institute Latam, Guzmán Gallegos, CEO y socio de XSITE Properties, señala:
“Debemos estar preparándonos para el inicio de un nuevo ciclo que se dará seguramente con todas las renegociaciones del T-MEC con Estados Unidos y Canadá. Considero que vienen tiempos retadores adelante, pero creo que este ciclo nuevo es prometedor para México.”
Esta nueva etapa podría estar marcada por la inserción de data centers como evolución natural del sector industrial. México se encuentra entre los principales mercados de centros de datos de la región, con Querétaro como uno de sus polos más relevantes. La zona comienza a habilitar hasta 1 GW de capacidad de conexión, un avance que tiende a destrabar nuevos contratos y atraer a operadores internacionales.
La dinámica se ha dado también a través de la atracción de nubes chinas como Alibaba y Huawei, además de la ventaja logística que representa estar conectado por fibra terrestre con Estados Unidos. La región norte se perfila como un área estratégica al ofrecer energía más barata, menor carga impositiva y proximidad con Texas, lo que permite apoyar tanto operaciones locales como internacionales.
Punto de atención. La participación de actores chinos en este ecosistema tecnológico introduce un elemento de incertidumbre. La renegociación del T-MEC podría implicar nuevas discusiones sobre el manejo y la protección de datos, en un contexto donde Estados Unidos busca reforzar la seguridad digital y el control sobre infraestructuras críticas compartidas dentro de la región.
Más detalles sobre el sector industrial en nuestro spotlight exclusivo. Accede aquí.
Según datos del Banco de México, menos del 10% de la IED registrada en 2024 provino de inversiones completamente nuevas, mientras que la mayoría se concentró en expansiones o ampliaciones de operaciones existentes.
Los bancos mexicanos suelen mantener políticas conservadoras, exigiendo garantías adicionales y privilegiando a desarrolladores con historial comprobado de ejecución y relaciones bancarias sólidas. Esta postura limita el acceso al crédito para nuevos actores.
En el segmento industrial, esto se traduce en un mercado dominado por players institucionales capaces de cumplir con exigencias de estructura fiduciaria, prearrendamientos y altos niveles de capital propio.
Buena parte de las expansiones actuales proviene de empresas que ya forman parte de una cadena de suministro madura y reconfigurada, impulsada por el proceso de relocalización industrial y la integración con Estados Unidos.
En Ciudad de México y su zona metropolitana, las renovaciones de contratos representaron el 39% de la absorción bruta acumulada al cierre del tercer trimestre de 2025, según el reporte MarketView Industrial de CBRE México, lo que refleja el peso de los actores ya establecidos y la continuidad operativa de empresas con presencia previa en el país. Alrededor del 40% de la actividad corresponde a operaciones con prearrendamiento.
CDMX registró en ese periodo un récord industrial histórico de 1.4 millones de m² comercializados, el volumen más alto en cinco años.
Expectativas en torno a la revisión del T-MEC
Mirando hacia adelante, la revisión del T-MEC (Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá) -prevista para julio de 2026- podría marcar el inicio de un nuevo ciclo de inversión en México.En un escenario favorable, si el proceso llegara a simplificar las reglas de origen, fortalecer la protección al inversionista e incorporar medidas de apoyo a la infraestructura y al comercio digital, podría observarse un mayor interés en proyectos greenfield vinculados a sectores como electrónica, semiconductores, data centers y manufactura asociada al nearshoring.
Por el contrario, si la revisión derivara en mayores exigencias de contenido regional, una fiscalización más estricta o persistieran ciertas incertidumbres políticas y tarifarias, es probable que las empresas optaran por ampliar operaciones existentes, privilegiando reinversiones y expansiones sobre nuevos desarrollos.
En entrevista exclusiva con GRI Institute Latam, Guzmán Gallegos, CEO y socio de XSITE Properties, señala:
“Debemos estar preparándonos para el inicio de un nuevo ciclo que se dará seguramente con todas las renegociaciones del T-MEC con Estados Unidos y Canadá. Considero que vienen tiempos retadores adelante, pero creo que este ciclo nuevo es prometedor para México.”
Esta nueva etapa podría estar marcada por la inserción de data centers como evolución natural del sector industrial. México se encuentra entre los principales mercados de centros de datos de la región, con Querétaro como uno de sus polos más relevantes. La zona comienza a habilitar hasta 1 GW de capacidad de conexión, un avance que tiende a destrabar nuevos contratos y atraer a operadores internacionales.
La dinámica se ha dado también a través de la atracción de nubes chinas como Alibaba y Huawei, además de la ventaja logística que representa estar conectado por fibra terrestre con Estados Unidos. La región norte se perfila como un área estratégica al ofrecer energía más barata, menor carga impositiva y proximidad con Texas, lo que permite apoyar tanto operaciones locales como internacionales.
Punto de atención. La participación de actores chinos en este ecosistema tecnológico introduce un elemento de incertidumbre. La renegociación del T-MEC podría implicar nuevas discusiones sobre el manejo y la protección de datos, en un contexto donde Estados Unidos busca reforzar la seguridad digital y el control sobre infraestructuras críticas compartidas dentro de la región.
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