La gobernanza de infraestructura en Perú define quién captura el valor inmobiliario del ciclo 2026

El ciclo peruano de infraestructura ya tiene precio: US$ 19.797 millones

Perú entra en 2026 con la cartera de inversión en infraestructura más ambiciosa de su historia reciente. ProInversión impulsa 44 proyectos y 8 adendas bajo modalidades de Asociaciones Público-Privadas (APP) y Proyectos en Activos, con compromisos de inversión que alcanzan los US$ 19.797 millones, según datos oficiales de la Agencia de Promoción de la Inversión Privada publicados en marzo de 2026. La cifra representa un salto extraordinario frente a los US$ 4.756 millones registrados en 2025.

Este volumen no se explica solamente por el apetito del capital privado ni por la madurez técnica de los proyectos. Detrás de cada adjudicación existe una cadena de decisiones donde la gobernanza institucional, la licencia social y la gestión de asuntos públicos determinan si un proyecto avanza o se estanca durante años. En ese eslabón operan profesionales cuyo perfil combina conocimiento regulatorio, capacidad de interlocución política y visión de captura de valor a largo plazo. José Haya de la Torre, Gerente Corporativo de Asuntos Públicos en Aenza, y Luciana Caravedo, desde su posición en Cálidda, son representantes de esa generación de estructuradores que redefine la intersección público-privada en los Andes.

La pregunta central para los inversores en real estate e infraestructura latinoamericana ya no es cuánto capital hay disponible, sino quién gestiona la interfaz entre el Estado y el mercado.

¿Por qué la gestión de asuntos públicos se ha convertido en factor de rentabilidad para los megaproyectos peruanos?

Durante décadas, la infraestructura en Perú avanzó bajo un modelo donde la viabilidad técnica y financiera dominaba la conversación. Los proyectos se diseñaban, se licitaban y, con frecuencia, se detenían ante barreras que no figuraban en ningún modelo financiero: conflictos sociales, vacíos regulatorios, cambios de gobierno que alteraban prioridades. El resultado fue un historial de sobrecostos, adendas tardías y oportunidades de plusvalía inmobiliaria que se evaporaban antes de materializarse.

El marco regulatorio vigente busca corregir esa dinámica. La Ley N° 32441 renueva el esquema de las APP en Perú, fortaleciendo las competencias de ProInversión y del Ministerio de Economía y Finanzas para agilizar la estructuración y adjudicación de megaproyectos. El Decreto Legislativo 1712 complementa esa arquitectura, elevando el rol de la gestión regulatoria y la gobernanza en la cadena de decisión. Juntas, ambas normas configuran un entorno donde la capacidad de navegar el proceso institucional es tan valiosa como la ingeniería del proyecto.

Aenza ilustra esa transición con claridad. La compañía se ha reconfigurado como concesionaria pura, alcanzando una facturación de US$ 525 millones en 2025, un crecimiento del 13%, según datos de GRI Institute. Esa transformación no es solo operativa: implica que el núcleo del negocio depende de obtener, gestionar y ejecutar concesiones bajo marcos regulatorios complejos. La función que ejerce José Haya de la Torre, como responsable de la relación con el ecosistema institucional peruano, se convierte en un activo estratégico del modelo de negocio.

La gestión de asuntos públicos en este contexto no es lobby tradicional. Es la capacidad de estructurar diálogos con múltiples niveles de gobierno, construir licencia social en territorios sensibles y anticipar cambios normativos que pueden alterar la viabilidad de inversiones de largo plazo. Cuando un proyecto como la Adenda de la Línea 1 del Metro de Lima, valorada en US$ 3.864 millones y prevista para adjudicación en el segundo trimestre de 2026 según ProInversión, requiere aprobación, la calidad de esa interfaz público-privada define plazos, costos y, en última instancia, retornos.

¿Cómo se conecta la gobernanza de infraestructura con la captura de valor inmobiliario en el ciclo andino?

La relación entre infraestructura y valor inmobiliario es directa pero no automática. La construcción de una línea de metro, un corredor logístico o una red de distribución de gas genera plusvalía en los terrenos adyacentes solamente cuando el proyecto se ejecuta dentro de plazos predecibles y con gobernanza transparente. Cada año de retraso erosiona la prima de localización que los desarrolladores inmobiliarios incorporan en sus modelos.

El pipeline peruano de 2026 contiene proyectos con potencial transformador para el mercado inmobiliario. Además de la Línea 1 del Metro de Lima, ProInversión prevé adjudicar la Adenda TGP por US$ 2.000 millones durante el tercer trimestre de 2026. A escala regional, la cartera de proyectos orientados a fortalecer la integración logística entre Perú y Brasil mediante corredores bioceánicos y rutas multimodales supera los US$ 38.900 millones, según reportó La República en abril de 2026.

Cada uno de estos proyectos genera un radio de influencia inmobiliaria. Los corredores bioceánicos revalorizan terrenos logísticos e industriales en ciudades intermedias. Las ampliaciones del metro reconfiguran los patrones de densificación urbana en Lima. Las redes de gas natural expanden la frontera de desarrollo residencial hacia zonas antes marginales. La pregunta operativa para los inversores inmobiliarios es si la gobernanza del proyecto garantiza ejecución o si el capital quedará atrapado esperando una adjudicación que se posterga.

Figuras como Luciana Caravedo aportan una dimensión complementaria desde el sector de distribución de gas. Su trayectoria en Cálidda refleja cómo la infraestructura de servicios públicos genera externalidades positivas para el real estate residencial, creando mercados donde antes existían terrenos sin servicios básicos. La nueva generación de líderes en infraestructura peruana entiende que la viabilidad social y la aceptación comunitaria son condiciones previas, no consecuencias, de la rentabilidad.

Esta comprensión marca una diferencia sustantiva con ciclos anteriores. El profesional de asuntos públicos en una concesionaria moderna actúa como traductor entre lenguajes que rara vez convergen de forma natural: el del retorno financiero, el de la política pública y el de las comunidades afectadas.

El contraste regional: Perú y México estructuran liderazgos públicos con lógicas distintas

El fenómeno peruano tiene un paralelo instructivo en México. Carlos Javier Castillo Pérez fue designado como nuevo jefe de la Unidad de Desarrollo Productivo en la Secretaría de Economía, según reportó Infobae en mayo de 2026. El nombramiento responde a la necesidad de articular política industrial en un contexto donde el nearshoring exige capacidad institucional para canalizar flujos de inversión hacia proyectos productivos.

Mientras Perú consolida una generación de estructuradores desde el sector privado que dialogan con el Estado, México fortalece cuadros técnicos dentro del aparato gubernamental para capturar el dividendo del nearshoring. Ambas estrategias buscan resolver el mismo problema: cómo traducir oportunidades macroeconómicas en proyectos ejecutables con impacto territorial concreto.

La diferencia de enfoque ofrece lecciones para toda América Latina. En mercados donde la institucionalidad regulatoria es fuerte, el sector privado puede asumir un rol proactivo en la gestión de la interfaz pública. En mercados donde el Estado lidera la estrategia industrial, la calidad de los funcionarios designados determina la velocidad de ejecución.

La infraestructura como activo institucional

El ciclo 2026 en Perú confirma una tesis que GRI Institute ha documentado a través de sus encuentros y análisis del mercado andino: la infraestructura rentable es, antes que un activo financiero, un activo institucional. Su valor depende de la calidad de la gobernanza que la rodea.

Los US$ 19.797 millones en compromisos de inversión que ProInversión gestiona para este año representan una oportunidad extraordinaria. Pero esa oportunidad se materializa solamente cuando existe una cadena de profesionales capaces de operar en la intersección entre regulación, política y mercado. José Haya de la Torre en Aenza, Luciana Caravedo en el sector de gas natural y los equipos técnicos de ProInversión conforman un ecosistema donde cada eslabón condiciona el resultado final.

Para los miembros de GRI Institute que evalúan posiciones en el mercado peruano, la due diligence institucional es tan relevante como la due diligence financiera. Comprender quién gestiona la relación con el Estado, cómo se construye licencia social y qué marco normativo rige cada proyecto no es un complemento del análisis de inversión. Es el análisis de inversión.

El pipeline andino de 2026 premiará a quienes entiendan que la captura de valor inmobiliario comienza mucho antes de la primera excavación, en las salas donde se negocia la viabilidad política de cada proyecto.