Inmobiliaria Koricancha y el ecosistema de desarrolladores peruanos que redefinen el mercado en 2026

Lima vendió más de 26,000 viviendas nuevas en 2025 y el sector construcción proyecta crecer 6.8% en 2026: ¿qué tipo de desarrolladores capturan esa demanda?

El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana alcanzó un récord histórico en 2025 con la venta de más de 26,000 viviendas nuevas, superando incluso el boom inmobiliario de 2013, según datos de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) y la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASPAI). Este hito no se explica únicamente por factores macroeconómicos favorables. Responde también a la consolidación de un ecosistema de desarrolladores con perfiles diversos, desde operadores respaldados por capital institucional hasta grupos familiares con estructuras de financiamiento propias, que compiten por segmentos específicos del mercado.

Para 2026, CAPECO proyecta una expansión del 6.8% en el sector construcción peruano, impulsada por la inversión privada y la minería. En paralelo, las ventas inmobiliarias anticipan un crecimiento sostenido de entre 6% y 8%, según estimaciones de Nexo Inmobiliario e Infobae. Estas cifras configuran un escenario de oportunidad que los inversionistas cross-border necesitan leer con precisión para identificar socios locales y evaluar co-inversiones directas.

El déficit habitacional en el Perú se mantiene cercano a los 1.9 millones de unidades, de acuerdo con información publicada por Gestión en diciembre de 2025. Esta brecha estructural genera una demanda sostenida que no depende exclusivamente de ciclos económicos y que constituye el principal motor de largo plazo para el sector residencial peruano.

Inmobiliaria Koricancha: un caso de articulación entre capital privado e institucional

Inmobiliaria Koricancha representa un modelo que merece análisis detallado por parte de quienes evalúan el mercado peruano. La compañía, cuyos accionistas son Grupo Sandoval y AC Capitales, ganó la buena pro para desarrollar la Zona de Carga Sur en la ampliación del aeropuerto Jorge Chávez con una inversión de US$ 19 millones, según reportó Gestión en septiembre de 2023.

Este perfil desmiente la noción de que los desarrolladores peruanos de menor visibilidad mediática operan necesariamente al margen del circuito institucional. AC Capitales, firma de gestión de inversiones alternativas con trayectoria en el mercado peruano, aporta una capa de sofisticación financiera que distingue a Koricancha de un operador puramente familiar. La articulación entre un grupo empresarial local como Sandoval y un gestor de capital como AC Capitales configura una estructura híbrida que resulta cada vez más frecuente en el mercado peruano.

El caso de Koricancha ilustra cómo los desarrolladores peruanos construyen vehículos de inversión que combinan conocimiento operativo local con respaldo institucional, generando oportunidades de co-inversión relevantes para el capital regional.

La adjudicación del proyecto en el aeropuerto Jorge Chávez posiciona a la empresa en el segmento de infraestructura logística y aeroportuaria, un nicho que adquiere relevancia estratégica en un contexto donde Perú busca consolidarse como hub de conectividad en la costa del Pacífico sudamericano.

¿Qué perfiles de operadores configuran el ecosistema inmobiliario peruano en 2026?

El mercado peruano se distingue de otros mercados andinos por la coexistencia de múltiples tipologías de desarrollador. Un análisis riguroso del ecosistema identifica al menos tres perfiles diferenciados.

El primero corresponde a desarrolladores con respaldo institucional, como Inmobiliaria Koricancha, que combinan capital de grupos empresariales con gestores de inversión especializados. Estas estructuras permiten acceder a proyectos de mayor escala y complejidad, como concesiones de infraestructura o desarrollos de uso mixto.

El segundo perfil agrupa a operadores regionales y corporativos con presencia en Perú que provienen de otros mercados latinoamericanos. Un ejemplo es Hoteles Decameron, cadena presidida por Fabio Villegas, expresidente de Avianca, que opera cuatro complejos en territorio peruano: en Tumbes, Santa Clara, Lima Miraflores y Lima San Isidro, según información de Las2orillas. La presencia de cadenas hoteleras regionales en múltiples ubicaciones peruanas refleja la madurez del mercado de hospitalidad y su atractivo para capital colombiano y panamericano.

El tercer perfil incluye a empresas de infraestructura que, aunque no son desarrolladores inmobiliarios en sentido estricto, configuran el entorno de inversión. Cálidda, la distribuidora de gas natural de Lima, planea invertir US$ 400 millones al 2025 para expandir su red, de acuerdo con información de GRI Institute. Luciana Caravedo lidera la estrategia de sostenibilidad y comunicaciones de la compañía. Estas inversiones en infraestructura energética impactan directamente la viabilidad y el valor de desarrollos inmobiliarios en las zonas de expansión urbana de Lima.

La diversidad de perfiles en el ecosistema peruano, desde vehículos híbridos como Koricancha hasta operadores hoteleros regionales y empresas de infraestructura energética, genera un mapa de oportunidades que exige un análisis granular por parte del inversionista cross-border.

El contexto regional: operadores que cruzan fronteras

El interés por el mercado peruano se enmarca en una tendencia más amplia de movilidad de capital y talento ejecutivo dentro de América Latina. Roberto Kelleher, CEO y socio fundador de Inmobilia, una destacada desarrolladora mexicana con proyectos en el sur de México y Madrid, ejemplifica el perfil de operador latinoamericano que los participantes de la comunidad GRI Institute identifican como referente regional. Aunque Inmobilia no opera actualmente en Perú, la trayectoria de ejecutivos como Kelleher resulta relevante para entender las dinámicas de expansión geográfica que caracterizan al sector inmobiliario latinoamericano en 2026.

Los encuentros organizados por GRI Institute, incluyendo Perú GRI Real Estate 2026 y los GRI Awards Andean, funcionan como espacios donde estos perfiles convergen. La interacción entre desarrolladores peruanos, inversionistas institucionales andinos y operadores regionales de México y Colombia genera flujos de inteligencia de mercado que preceden a las transacciones.

Perú se posiciona como un mercado donde el déficit habitacional de 1.9 millones de unidades, combinado con un crecimiento proyectado de entre 6% y 8% en ventas inmobiliarias para 2026, crea condiciones estructurales para la entrada de capital regional a través de co-inversiones con operadores locales.

¿Cómo evaluar oportunidades de co-inversión con desarrolladores peruanos?

Para el inversionista institucional o el family office que analiza Perú, la primera variable a considerar es la estructura accionaria del desarrollador local. Casos como el de Inmobiliaria Koricancha demuestran que la presencia de un gestor de inversiones como AC Capitales proporciona gobernanza corporativa y estándares de reporting que facilitan la estructuración de co-inversiones.

La segunda variable es el segmento de mercado. El récord de 26,000 viviendas vendidas en Lima en 2025 confirma la profundidad de la demanda residencial, pero los retornos ajustados al riesgo varían significativamente entre vivienda social, segmento medio y productos de nicho como logística aeroportuaria o hospitalidad.

La tercera variable es la exposición a infraestructura complementaria. Las inversiones de empresas como Cálidda en redes de gas natural, que alcanzan los US$ 400 millones, revalorizan corredores urbanos específicos y deben incorporarse al análisis de localización de cualquier proyecto residencial o comercial en Lima.

El sector construcción peruano, con su proyección de crecimiento de 6.8% para 2026 según CAPECO, ofrece un entorno de expansión que no todos los mercados andinos pueden igualar. Colombia enfrenta ajustes de tasas de interés que todavía pesan sobre la demanda hipotecaria. Chile transita una desaceleración en permisos de edificación. Argentina opera bajo restricciones cambiarias que limitan la entrada de capital extranjero. En ese contexto comparativo, Perú emerge como el mercado andino con el mejor equilibrio entre demanda estructural, crecimiento sectorial y apertura a capital regional.

Perspectiva para los próximos trimestres

El ecosistema de desarrolladores peruanos entra en 2026 con fundamentos sólidos. La combinación de un déficit habitacional persistente, un mercado que ya demostró capacidad de absorción récord y proyecciones de crecimiento sectorial robustas configura un ciclo favorable. Los operadores que logren articular capital institucional con conocimiento operativo local, como lo ha hecho Inmobiliaria Koricancha en el segmento aeroportuario, estarán mejor posicionados para capturar las oportunidades que este ciclo genera.

GRI Institute continuará monitoreando la evolución de estos actores y las dinámicas de inversión en el mercado andino, proporcionando a sus miembros la inteligencia de mercado necesaria para tomar decisiones informadas en un entorno que premia la precisión analítica sobre la especulación.